Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый налог на землю в Украине 2021: кому и сколько платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Семейные фермы и дачники
По логике законодателей, начислению минимального обязательства должна подлежать только «товарная» с/х земля. Чтобы вывести из-под нормы участки, которые используются гражданами не с коммерческой целью, а для выращивания продукции на собственные нужды, МНО решили применять только к земле, находящейся за пределами населенных пунктов.
Также МНО не будет рассчитано для земельных участков, которые используются дачными и садовыми кооперативами.
Как объясняет Сластён, если в пределах городов и сел находятся частные огороды, то 99% земли «в полях» используется именно с коммерческой целью.
Правда, сами депутаты налогового комитета признавали вероятность наличия у отдельных граждан в собственности «загородных» паев, полученных ими в советское время от предприятий, которые граждане просто забросили – не обрабатывают, и не сдают в аренду.
Рынок земли и бум на первичке вновь сделали риелторов востребованными
В соответствии с нормами проекта закона, таким лицам также придется платить МНО. Однако разработчики документа считают это логичным – либо ты работаешь на земле, которая является национальным достоянием, либо дай обрабатывать ее другим.
«Земельное законодательство даже предусматривает наказание за необработку товарной земли«, – акцентировала внимание замминистра финансов Воробей.
Вероятность того, что у отдельных владельцев паев нет возможности продать или сдать в аренду участок из-за отсутствия спроса, авторы законопроекта считают минимальной.
Также указывают – если пай товарной земли составляет несколько соток, то сумма МНО выйдет незначительной (к примеру, для 15 соток при НДО в 28 тыс. грн налоговое обязательство составит 210 грн в год).
Налоговая может просто не дойти к физлицу за взысканием такого сбора, отметил Данил Гетманцев.
Законопроектом также предлагаются послабления для сельхозпроизводителей-ФЛП, состоящих на IV группе единого налога – семейных фермерских хозяйств, которые не используют наемный труд и обрабатывают участки до 20 га. Для них МНО будет установлен в половинном размере от стандартного – в 2022-2023 гг. ставка будет определена в 2% от нормативной оценки земли, а впоследствии – в 2,5%.
Обнаружен первый «баг» рынка земли. Под проверки попали не только паи, но и дачные участки
Сластён указывает, что это не единственная предусмотренная льгота для «семейных» ферм.
«Те хозяйства, которые легально обрабатывают несколько гектаров земли, смогут довольно просто перейти на упрощенную систему налогообложения. Для них минимальное обязательство составит 600-700 грн/га. Кроме того, по программе Минагрополитики, таким предпринимателям компенсируется 90% уплаченного ЕСВ в первый год работы, и с ежегодным снижением размера компенсации до 10% в течение 10 лет«, – перечисляет гендиректор УКАБ.
В конечном счете, «ресурсным» законопроектом при определенных условиях предлагается освободить с/х-производителей от уплаты НДФЛ. На это право они смогут рассчитывать в случае, если реализуют за год своей продукции менее чем на 12 минзарплат (сейчас 72 тыс. грн).
АЗЕРБАЙДЖАН
ТИП РЫНКА: закрыт для иностранцев. Цена с/х-земли: $1 тыс. за гектар.
КАК РЕГУЛИРУЕТСЯ? Иностранцы могут только арендовать землю. Ограничений для физических и юридических лиц нет. Цены на землю устанавливаются рынком и муниципалитетами.
РЕЗУЛЬТАТ РЕФОРМЫ. Проведена достаточно эффективно и быстро. 3,5 млн. человек стали землевладельцами. Начался рост экономики страны. 20% земли в частной собственности.
ГРУЗИЯ
ТИП РЫНКА: открыт с ограничениями. Цена с/х-земли: $1,5 тыс. за гектар.
КАК РЕГУЛИРУЕТСЯ? Иностранные физлица могут купить от 5 до 100 га, если имеют пятилетний опыт работы в агросекторе Грузии. Иностранные юрлица могут купить землю, если они зарегистрированы в Грузии и их учредители имеют пятилетний опыт в агросекторе или арендуют землю в Грузии в течение этого времени. Ограничений по площади и регуляции цен нет. Участки до 5 га освобождаются от налога.
РЕЗУЛЬТАТ РЕФОРМЫ. С 2005 года землю начали продавать, в первую очередь арендаторам. Для этого были созданы кредитные программы. В результате 25% сельхозземель находится в частной собственности. Создано большое количество маленьких ферм.
КЫРГЫЗСТАН
ТИП РЫНКА: закрыт для иностранцев. Цена с/х-земли: $1,3 тыс. за гектар.
КАК РЕГУЛИРУЕТСЯ? Иностранцам и юрлицам Кыргызстана запрещено покупать землю. Это могут делать только физлица – граждане страны. Стоимость часто занижается из-за высокого уровня коррупции.
РЕЗУЛЬТАТ РЕФОРМЫ. 75% земель были разделены и приватизированы. 2,7 млн человек получили землю в собственность. Государство проводит политику объединения фермеров в кооперативы, из-за этого плата за аренду – мизерная. Часто – в натуральной форме.
МОЛДОВА
ТИП РЫНКА: закрыт для иностранцев. Средняя цена с/х земли: $1,7 тыс. за гектар.
КАК РЕГУЛИРУЕТСЯ? Иностранцам покупать землю запрещено, но разрешено лицам с двойным гражданством. Ограничения по площади и количеству отсутствуют.
РЕЗУЛЬТАТ РЕФОРМЫ. Большое количество ограничений со стороны государства негативно влияет на рынок. Тем не менее началось восстановление экономического роста. Сейчас 69% земель находятся в частной собственности.
РОССИЯ
ТИП РЫНКА: закрыт для иностранцев. Средняя цена с/х земли: $1,15 тыс. за гектар.
КАК РЕГУЛИРУЕТСЯ? Иностранцы, лица без гражданства и юрлица, в уставном капитале которых часть иностранных вложений более 50%, могут только арендовать землю. Земельный налог устанавливается органом муниципалитета.
РЕЗУЛЬТАТ РЕФОРМЫ. Более 85% земель находятся в госсобственности и непрозрачно передаются частным лицам. При этом существуют сделки, когда земля покупается по цене сельхозугодий, переводится в другую категорию и продается под индивидуальное строительство.
Есть ли льготы многодетным на налог на землю
Помимо пенсионеров от уплаты земельного налога освобождены семьи, в которых воспитываются трое и больше несовершеннолетних детей, которые не достигли 18-летнего возраста, то есть для многодетных семей.
К другим льготникам по уплате земельного налога относятся:
- инвалиды первой и второй группы;
- ветераны войны;
- чернобыльцы (без указания категории).
От уплаты налога также освобождаются владельцы и пользователи земли, которые передали свои участки в аренду сельхозпроизводителям, которые платят единый налог (четвертая группа).
Обращаем Ваше внимание, что льготы в виде освобождения от уплаты налога, в том числе для пенсионеров, распространяются на один земельный участок одного целевого назначения и в пределах определенных норм. Всего в Украине существует 5 категорий земель разного целевого назначения. Ниже приведены площади для каждой категории, которые не будут облагаться налогом, если вы принадлежите к льготникам:
- для ведения личного сельского хозяйства — до 2 га;
- для строительства и обслуживания жилого дома (приусадебного участка) (предельная площадь зависит от места нахождения): в сёлах – до 0,25 га, в посёлках – до 0,15 га, в городах – до 0,10 га;
- также для индивидуального дачного строительства – до 0,10 га;
- для строительства индивидуального гаража – до 0,01 га;
- и для садоводства – до 0,12 га.
Если же у вас несколько земельных участков одного целевого назначения, тогда до 1 мая нужно подать в налоговую инспекцию письменное заявление о том, к какому именно участку вы просите применить льготу (то есть за какой участок вы не будете платить налог). При этом пока вы не подадите заявление, льгота не будет применяться ни к одному из участков.
Можно ли оформить землю в собственность
Покупка земель сельскохозяйственного назначения может происходить в счет выделения земельных долей без участия в торгах для организаций и фермерских хозяйств сельскохозяйственной направленности. Для оформления в таких случаях достаточно подать заявление в орган местного самоуправления, в котором будет оговорена просьба о заключении договора купли – продажи в течение 6 месяцев с момента регистрации прав собственности на выделенный пай. Продать можно практически любой надел, вне зависимости от периода пользования им. При этом разрешается повторно сдавать территорию третьим лицам.
Стоимость участка, вне зависимости от того, в гектарах или сотках осуществляется покупка, не может превышать 15% кадастровой стоимости. А заявление нужно предоставить не позднее срока действия ранее оформленного договора. При этом ряд преимуществ купить участок по упрощенной процедуре имеют следующие лица:
- Фермерские хозяйства и организации сельскохозяйственного направления, которые ранее использовали участок на постоянных условиях, либо же по праву пожизненно наследуемого владения.
- Муниципальные образования и другие субъекты России, которые могут взять надел бесплатно. Государство в таком случае выкупает земли по цене, которая устанавливается продавцом. Не имеет значение при этом спрос на надел. Продает участок тот, кто имеет на него законные права.
У оформления в аренду участков у частных лиц есть ряд особенностей. Сначала производится поиск его на специализированных сайтах и печатных изданиях, а также на досках объявлений. При необходимости обращаются с запросом в риэлтерские агентства. При соответствии разрешенного использования участка с его целевым назначением начинают оформление договора. Участок быстро продается при наличии следующих правоустанавливающих документов: выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и справка об отсутствии обременения.
Как будут расти цены на землю
Средняя стоимость 1 га сельхозземли в 39,4 тыс. грн (на 3 августа) нерепрезентативна, если говорить о будущей ценовой динамике.
Олег Нивьевский отмечает, что средняя цена растет каждую неделю по мере увеличения количества транзакций, и уверен, что цена достигнет планки в $2,5 тыс. за 1 га.
Впрочем, министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко в конце июля прогнозировал, что средняя стоимость одного гектара до конца года будет на уровне 50 тыс. грн. При этом цена, конечно, будет отличаться в зависимости от региона, нормативно-денежной оценки земли и других показателей.
Если говорить о долгосрочной динамике, то по мнению министра, цены на сельхозгектары будут расти на 7–10% ежегодно, чему поспособствуют глобальные тенденции роста цен на продовольствие. Впрочем, такие оценки следует воспринимать с большой долей скептицизма, учитывая, что упомянутый выше прогноз правительства по земле только что провалился.
Помогут ли фермерам (вы)купить участки
Некоторые стимулы для фермеров приобретать в собственность землю обеспечит государство — Кабинет Министров решил дать фермерам возможность воспользоваться программой государственных портфельных гарантий для покупки земли. Финансирование по этой программе будет предоставляться на срок до 10 лет, за счет гарантий государства банки смогут снизить процентную ставку. Этой программой смогут воспользоваться только малые и средние фермерские хозяйства, которые уже работают в агробизнесе и имеют земельный банк не более 500 га.
Также в этом году в госбюджете предусмотрены субвенции фермерам в размере 1 млрд грн на погашение кредитных ставок, и эти деньги также можно буде брать на покупку земли. Кроме того, фермеры могут привлекать средства на покупку гектаров за счет программы кредитования «5%-7%-9%».
Цена на землю взлетит до $5000 за гектар
Ставки земельного налога зависят не только от наличия от денежной оценки, но и от категории земель, а также их местонахождения.
Ставка земельного налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена (независимо от местонахождения)
Ставка налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, устанавливается в размере не более 3 процентов от их нормативной денежной оценки, для земель общего пользования — не более 1 процента от их нормативной денежной оценки, а для сельскохозяйственных угодий — не менее 0,3 процента и не более 1 процента от их нормативной денежной оценки.
Ставка налога устанавливается в размере не более 12 процентов от нормативной денежной оценки земельных участков, находящихся в постоянном пользовании субъектов хозяйствования (кроме государственной и коммунальной формы собственности).
Ставки земельного налога за земельные участки, расположенные за пределами населенных пунктов, нормативная денежная оценка которых не проведена
Ставка налога за земельные участки, расположенные за пределами населенных пунктов, устанавливается в размере не более 5 процентов от нормативной денежной оценки единицы площади пашни по Автономной Республике Крым или по области, а для сельскохозяйственных угодий — не менее 0,3 процента и не более 5 процентов от нормативной денежной оценки единицы площади пашни по Автономной Республике Крым или по области.
Льготы по оплате налога установлены как для некоторых категорий физических, так и юридических лиц, а также некоторых видов земель.
Освобождаются от платы за землю такие физические лица:
- инвалиды 1 и 2 группы;
- лица, воспитывающие 3 и более детей в возрасте до 18 лет;
- пенсионеры по возрасту;
- ветераны войны;
- пострадавшие вследствие чернобыльской катастрофы;
Такое освобождение от уплаты налога распространяется только на 1 земельный участок по каждому виду использования в пределах граничных норм:
- для ведения личного сельского хозяйства — не более 2 га;
- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных сооружений: в селах — не более 0,25 га; в поселках — не более 0,15 га, в городах- не более 0,1 га;
- для индивидуального дачного строительства — не более 0,1 га;
- для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га;
- для ведения садоводства — не более 0,12 га.
От уплаты налога освобождаются на период действия единого налога 4 группы собственники земельных участков, земельных паев и землепользователи при условии передачи участка или пая в аренду плательщику единого налога 4 группы.
Если физическое лицо имеет в собственности несколько земельных участков одного вида использования, то такое лицо до 1 мая текущего года подает письменное заявление в произвольной форме в контролирующий орган по месту нахождения земельного участка о самостоятельном избрании / смене земельного участка для применения льготы. Льгота начинает применяться к выбранному земельному участку с базового налогового (отчетного) периода, в котором подано такое заявление.
Юридические лица, которые освобождаются от уплаты налога:
- санаторно-курортные и оздоровительные учреждения общественных организаций инвалидов, реабилитационные учреждения общественных организаций инвалидов;
- общественные организации инвалидов Украины, предприятия и организации, которые основаны общественными организациями инвалидов и союзами общественных организаций инвалидов и являются их полной собственностью, где в течение предыдущего календарного месяца количество инвалидов, имеющих там основное место работы, составляет не менее 50 процентов среднесписочной численности штатных работников списочного состава при условии, что фонд оплаты труда таких инвалидов составляет в течение отчетного периода не менее 25 процентов суммы общих расходов на оплату труда.
Указанные предприятия и организации общественных организаций инвалидов имеют право применять эту льготу при наличии разрешения на право пользования такой льготой, предоставляемой уполномоченным органом в соответствии с Законом Украины «Об основах социальной защищенности инвалидов в Украине».
В случае нарушения требований этой нормы указанные общественные организации инвалидов, их предприятия и организации обязаны уплатить суммы налога за соответствующий период, проиндексированные с учетом инфляции, а также штрафные санкции согласно законодательству;
- базы олимпийской и паралимпийской подготовки, перечень которых утверждается Кабинетом Министров Украины.
- дошкольные и общеобразовательные учебные заведения независимо от формы собственности и источников финансирования, учреждения культуры, науки (кроме национальных и государственных дендрологических парков), образования, здравоохранения, социальной защиты, физической культуры и спорта, которые полностью содержатся за счет средств государственного или местных бюджетов.
- государственные и коммунальные детские санаторно-курортные учреждения и учреждения оздоровления и отдыха, а также детские санаторно-курортные и оздоровительные учреждения Украины, которые находятся на балансе предприятий, учреждений и организаций, которые являются неприбыльными и внесены контролирующим органом в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. В случае исключения таких предприятий, учреждений и организаций из Реестра неприбыльных учреждений и организаций декларация представляется налогоплательщиком в течение 30 календарных дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций;
- государственные и коммунальные центры олимпийской подготовки, школы высшего спортивного мастерства, центры физического здоровья населения, центры по развитию физической культуры и спорта инвалидов, детско-юношеские спортивные школы, а также центры олимпийской подготовки, школы высшего спортивного мастерства, детско-юношеские спортивные школы и спортивные сооружения всеукраинских физкультурно-спортивных обществ, их местных ячеек и обособленных подразделений, которые являются неприбыльными и включены в Реестр неприбыльных учреждений и организаций, за земельные участки, на которых размещены их спортивные сооружения. В случае исключения таких учреждений и организаций из Реестра неприбыльных учреждений и организаций, декларация представляется налогоплательщиком в течение 30 календарных дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций.
Основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра.
Центральные органы исполнительной власти, реализующие государственную политику в сфере земельных отношений и в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в сфере строительства ежемесячно, но не позднее 10 числа следующего месяца, а также по запросу соответствующего контролирующего органа по местонахождению земельного участка подают информацию , необходимую для исчисления и взимания платы за землю, в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Плательщики платы за землю – юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога ежегодно по состоянию на 1 января и не позднее 20 февраля текущего года подают соответствующему контролирующему органу по местонахождению земельного участка налоговую декларацию. Представление такой декларации освобождает от обязанности представления ежемесячных деклараций. При подаче первой декларации (фактического начала деятельности в качестве плательщика платы за землю) вместе с ней подается справка (выписка) о размере нормативной денежной оценки земельного участка, а в дальнейшем такая справка подается в случае утверждения новой нормативной денежной оценки земли.
Плательщик платы за землю имеет право подавать ежемесячно отчетную налоговую декларацию, что освобождает его от обязанности представления налоговой декларации не позднее 20 февраля текущего года, в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным.
По вновь отведенным земельным участкам или по вновь заключенным договорам аренды земли плательщик платы за землю подает налоговую декларацию в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным.
В случае изменения в течение года объекта и / или базы плательщик платы за землю подает налоговую декларацию в течение 20 календарных дней месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения.
Начисление физическим лицам сумм налога производится контролирующими органами (по месту нахождения земельного участка), которые присылают (вручают) плательщику по месту его регистрации до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение о внесении налога.
В случае перехода права собственности на земельный участок от одного собственника — юридического или физического лица к другому в течение календарного года налог уплачивается предыдущим собственником за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный земельный участок, а новым владельцем — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.
Налоговое обязательство по плате за землю, определенное в налоговой декларации на текущий год, уплачивается равными долями собственниками и землепользователями земельных участков по местонахождению земельного участка за налоговый период, равный календарному месяцу, ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем налогового (отчетного) месяца.
Налог физическими лицами уплачивается в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.
Физическими лицами в сельской и поселковой местности земельный налог может уплачиваться через кассы сельских (поселковых) советов или советов объединенных территориальных общин, созданных в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий общин, по квитанции о приеме налоговых платежей.
В случае если контролирующий орган не направил (не вручил) налоговое уведомление-решение в срок, физические лица освобождаются от ответственности, предусмотренной за несвоевременную уплату налогового обязательства. Налоговое обязательство по этому налогу может быть начислено за налоговые (отчетные) периоды (годы) в пределах сроков исковой давности.
более 30 онлайн-сервисов!
Ставка — от 0.01%
Срок — до 180 дней
Сумма — до 20 000 грн.
295 грн. у місяць
Онлайн бухгалтерія
для ФОП і малого бізнесу
перші 30 днів безкоштовно!
-
Налоговая декларация
-
Туристический сбор
-
Налог на недвижимость
-
Подоходный налог
Мораторий на продажу земли имел в виду возможность наличия участка в частной собственности и запрет на его продажу. Получить земельный участок до прекращения действия моратория можно было следующими способами:
- при бесплатной передаче ее государством, на что имеет право каждый украинец;
- при приватизации земли, которая ранее была передана в частное пользование с целью ведения крестьянского хозяйства, что было предусмотрено условиями государственной бесплатной программы по приватизации;
- получение земельного пая вследствие прекращения деятельности колхозов;
- получение земельного участка в качестве подарка или при оформление договора дарения.
В начале 2020 года под запретом на продажу находилось около 96% сельхозугодий. При этом ни для кого не секрет, что нелегальный рынок земли был и продолжал действовать до момента прекращения моратория.
Некоторые категории украинцев не морочат голову, что такое денежная оценка земли и налог на землю нужно платить. Они обходят налоговое законодательство с помощью запрещенных схем.
Главными из них являются следующие:
- изменение основного назначения земельного участка;
- заключение договора на длительную аренду с последующей незаконной продажей корпоративных прав;
- изъятие земельного участка с целью погашения фиктивной задолженности владельца.
Анализ этого и предыдущих лет показал, что арендная плата за землю снизилась, а количество земель, находящихся в нелегальном использовании увеличилась. Сделанные из космоса снимки являются подтверждением указанному факту. На сегодняшний день геокарта не является совершенной, но из полученной информации можно сделать выводы, что работы у специалистов кадастровиков и земельных ресурсов в 2021 году увеличится.
Первое рассмотрение закона состоялось в конце 2019 года. После этого было внесено многочисленное количество поправок. До марта этого года некоторые поправки остались без рассмотрения. Ускорить процесс изучения документа помогло опасение не получить денежной помощи от МВФ. В конце марта этого года Закон вступил в силу. Поэтому, плата за землю в 2021 году в Украине стала другой.
Несмотря на препятствия, возникшие при запуске закона, его принятие является значительным шагом вперед, достижением в экономическом развитии страны.
Процедура купли-продажи земельного участка иная по сравнению с другими товарами. Есть 3 нововведения, с которыми покупатель должен быть ознакомлен в обязательном порядке:
- покупатель будет подвергаться проверке, порядок проведения процедуры утвержден КМУ;
- оформление договора купли-продажи возможно при улове безналичной формы расчета;
- при расчете с продавцом покупатель должен документально подтвердить легальность денежных средств, направленных на приобретение земельного участка.
Стоимость формируется рыночной экономики с учетом договоренности между сторонами. Чтобы участок не был приобретен по заниженной стоимости, в документе прописано, что вплоть до 01.01.2030 года земля не может быть продана ниже законодательно установленной на данный момент нормативной оценки земли. Оценка проводится Государственным геокадастром на основании ценности ресурсов, климатический условий в данном районе, места дислокации. Для предоставления достоверной информации специалистами планируется создание открытой для покупателей базы.
При определении стоимости земельного участка покупателей интересует вопрос индексация земли в 2021 году. Они считают, что после ее проведения цена изменится не в лучшую для них сторону. На сегодняшний день коэффициент индексации земли не установлен и думать об этом раньше. Стоит подождать начала первого этапа, чтобы понять, насколько нормы документа являются реалистичными.
В нормативно-правовом акте указан перечень субъектов хозяйствования, которым введен запрет на владение землей. К ним относятся:
- физлица, граждане других государств;
- юрлица-иностранцы;
- юрлица, акционеры и собственники, граждане стран-агрессоров;
- юрлица, реальные собственники которых зарегистрированы в зонах оффшора и их достоверность и правомерность установить не представляется возможным;
- лиц, занимающихся или ранее занимавшихся терроризмом;
- юрлица, зарегистрированные в черных списках государства.
Жесткие меры по продаже земли определены для лиц, желающих приобрести участок в пределах 50 км перед государственной границей. Указанные меры считаются обоснованными, поскольку целостность границ и независимость Украины предусмотрена Конституцией. Тем не менее, стать владельцем возможно, но ими могут быть коренные украинцы и юрлица с украинским гражданством. Иностранцы также могут претендовать на указанную территорию, но после проведения референдума. Стать полноценными владельцами они никогда не смогут.
Закон о возможности продажи купли/продажи земли подписан. Вступление его в силу даст о себе знать в июле 2021 года, когда некоторая часть юр – и физлиц станут их владельцами. Ознакомление с документов позволит узнать перечень лиц, которые могут покупать землю, и которым запрещено. Положительным моментом со стороны правительства запрет на продажу участков иностранцам земель, расположенных в непосредственной близости к границам и ОРДЛО. Такое положение дел позволит нормализовать ситуацию в стране, сохранить ее целостность.
- Винница
- Житомир
- Тернополь
- Хмельницкий
- Львов
- Чернигов
- Харьков
- Сумы
- Ровно
- Киев
- Днепр
- Одесса
- Запорожье
- Ивано-Франковск
- Кропивницкий
- Луцк
- Николаев
- Полтава
- Ужгород
- Херсон
- Черкассы
- Черновцы
Средняя арендная плата за переданные на конкурентных началах участки из земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности на 01.01.2019 года составила 3 431,5 грн/га, тогда как по состоянию на 01.01.2018 года показатель составлял 2 793,2 грн/га.
Сравнительная характеристика состояния землепользования в европейских странах и Украине
|
Показатель |
Украина |
Страны Европы |
Страны Европейского Союза |
|
Площадь земель, млн. га |
60,4 |
1015,6 |
437,4 |
|
Площадь черноземов, млн. га |
28 |
84 |
18 |
|
Площадь сельскохозяйственных земель, млн. га |
42,7 |
474,8 |
177,7 |
|
Площадь пахотных земель, млн. га |
32,5 |
277,8 |
115,7 |
|
Доля арендованных сельскохозяйственных угодий, % |
97 |
62 |
53 |
|
Площадь сельскохозяйственных земель, сертифицированных как органические, млн. га |
0,3 |
11,6 |
5,3 |
|
Площадь орошаемых земель, млн. |
0,5 |
20,8 |
11,1 |
|
Цена инвестиций, тыс. долларов США за 1 |
1 |
4 |
5,5 |
|
Экспорт зерновых, млн. тонн |
34,8 |
130 |
38,5 |
|
Площадь сельскохозяйственных земель на одного жителя, га |
0,7 |
0,6 |
0,4 |
|
Цена за 1 гектар земель сельскохозяйственного назначения, тыс. долларов США |
1,2 |
3,7 |
7,2 |
Аренда гектара земли подорожает в два раза после открытия рынка — Кабмин
Хоть юрлица пока не имеют возможности выкупить арендуемые участки, тем не менее, заниматься «собиранием земель» компании будут пробовать и до 2024 года.
Земельный фонд Agricom Group составляет 28 тыс. га (входит в Топ-100 крупнейших агрокомпаний по этому показателю), а арендуемые компанией участки находятся в трех регионах страны: Житомирской, Черниговской и Луганской областях. Как объясняет Мельник, компанией было принято решение выкупать свои участки.
До 2024 года в агропредприятии решили проанализировать опцию покупки участков своими физлицами-представителями.
Как отмечает Эллина Юрченко, такую стратегию нельзя назвать «схемой».
«Если к арендатору-компании придет владелец земельного участка с предложением купить землю, то у арендатора один единственный выход – передать свое преимущественное право на доверенного человека. Таким доверенным лицом может быть сам владелец аграрной компании или его родственники», – пояснила Юрченко.
Однако, по данным Agricom, фермеры пока не спешат приходить к ним с предложениями о продаже.
По словам Мельника, это происходит из-за «рабочих механизмов и регламентов»
купли-продажи. Пока они не будут сформированы, «все мы будем проходить несколько кругов ада», что, в свою очередь, «всегда работает на понижение цены»
: охлаждается спрос и точно также – предложение, объясняет руководитель агропредприятия.
По вышеуказанной причине только от 3 до 5% арендодателей Agricom Group изъявляют желание продать землю. Но даже они «не имеют твердого убеждения, что они будут это делать»
, констатирует Мельник.
Как отмечает исполнительный директор Agricom, те из арендодателей, кто допускает возможность продажи земли с открытием рынка, рассматривают предложения начиная от $1-1,5 тыс. Выше этой планки пока не готова предложить и сама компания.
«Если это будет $2 тыс. «с чем-то», то я буду не готов купить землю. Это же рентабельность, бизнес, экономика…», – пояснил Петр Мельник.
В то же время после устранения нынешних ограничений на рынке и отработке всех механизмов продажи – цены могут существенно вырасти.
Дело в том, что периоды намного более высоких цен на сельхозземли в Украине уже случались.
Как отмечает Андрей Шевчишин, во время «теневой» скупки земли через механизм долгосрочной аренды на 50 лет, бывшей в период до кризиса 2008 года, «стоимость гектара в Киевской области или в очень хороших черноземных регионах могла достигать и $5 тыс».
«К средней цене в $5 тыс. рынок в перспективе все равно будет стремиться. Вероятно, ее он достигнет в течение пяти лет. Хотя, возможно, из-за мирового кризиса на это уйдет чуть больше времени», – считает аналитик Forex club.
Будут фермеры претендовать на покупку сельхозземель? Разумеется, будут. По данным, которые еще пару лет назад озвучивали представители ликвидированного МинАПК, в Украине почти 30 тыс. малых фермерских хозяйств имеют в своем распоряжении земельные банки площадью до 100 га. Это как раз и есть «целевая аудитория» грядущей реформы.
Читай также: Конституционный суд рассмотрит вопрос о рынке земли: Детали
Тем более что земля, которую обрабатывают фермеры, арендованная, а значит, де-факто им не принадлежит. И многие аграрии задумаются о том, чтобы заполучить участки в собственность. Потому что договор аренды не дает гарантий, что фермер сможет пользоваться землей завтра. А когда начнется активная купля-продажа участков, и спрос на них вырастет, у арендодателей будет большой соблазн расторгнуть договора и перепродать землю за хорошие деньги.
Но проблема в том, что далеко не все фермеры смогут стать собственниками земли. Главным образом потому, что это будет для них чрезвычайно дорогим приобретением. Если отталкиваться от нормативной денежной оценки (а как мы помним, землю нельзя будет продавать ниже этой планки), то покупка участка площадью 100 га может вылиться минимум в 2,8–3 млн. грн., что равноценно сумме в 100 тыс. долл., плюс-минус.
По оценкам же аграрного комитета ВР, открытие земельного рынка приведет к удорожанию гектара сельхозземель до 1,5 тыс. долл. А в Минэкономики считают, что за 1 га продавцы будут просить и 2–2,5 тыс. долл.
Читай также: Как оформить землю в Украине в 2020 году
Итого фермеру придется выложить на-гора до 150–250 тыс. долл. за участок. Вряд ли многие смогут раскошелиться на такую сумму. Особенно если учесть, что уходящий 2020 год был не самым удачным для многих хозяйств, прежде всего, для ягодных и ореховых ферм, садоводов, которые собрали урожай раза в полтора ниже, чем годом ранее. Так что свободных денег у фермеров явно нет.
Брать взаймы? Возможно. Кабинет Министров еще накануне принятия земельного закона обещал, что аграриям на покупку земли будут выдавать льготные кредиты под 5%. Смеем предположить, что такие займы станут частью программы «5–7–9». Но если вспомнить, что эта программа работает, в основном, на рефинансирование старых долгов, а новые кредиты банки бизнесу выдавать не хотят, вероятность получить кредит на землю стремится к нулю.
Президент Владимир Зеленский в середине октября подписал указ о передаче 2 млн. га сельхозземель объединенным территориальным общинам (ОТО/ОТГ). То есть эта государственная земля стала коммунальной. Он заявил, что это – важный шаг в рамках программы децентрализации, которая началась еще в 2018 году с передачи сельхозземель в собственность теробщин. В общей сложности, ОТО получили уже почти 4 млн. га земли.
Какое это имеет отношение к земельной реформе? Самое прямое: в свое время местные власти смогут продавать коммунальную землю. Пока общины могут использовать ее для своих нужд или сдать в аренду фермерам. Но потом смогут и продавать. И, к слову, механизм этой продажи пока не очевиден.
Читай также: Эксперт: Теневой рынок зерна в Украине достигает 50% в год
А еще Зеленский заявил, что около 5 млн. га сельхозземель в Украине украдено. Аналогичную цифру озвучивал и глава Госгеокадастра Роман Лещенко. По его словам, землю приватизировали. То есть вывели из-под моратория и продали. Эту площадь можно тоже списывать со счетов. Также Лещенко сообщил, что земля постоянно деградирует из-за интенсивной эксплуатации, и порядка 6,5 млн. га непригодны для земледелия.
Таким образом, в частной собственности находится где-то 31 млн. га, большая часть из которых сданы в аренду. Еще 4,5–5 млн. га – в государственной/коммунальной собственности и 5 млн. га якобы приватизированы не вполне законными способами. В сумме как раз и получается 41 млн. га, которые по кадастру подпадают под действие моратория.
- Наличный рынок
- НБУ
| 1 USD | 1 EUR | 1 RUB | |
|---|---|---|---|
| Купить | |||
| Продать | |||
Названа цена на земли в случае открытия рынка в июле 2021 года
Кроме бувших членов КСП право на земельный пай имеют:
- граждане — наследники права на земельную долю (пай), удостоверенную сертификатом;
- граждане и юридические лица Украины, которые в соответствии с законодательством Украины приобрели право на земельную долю (пай);
- гра ждане Украины, эвакуированные из зоны отчуждения, которые были отселены из зоны без условного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также гра ждане Украины, самостоятельно переселившиеся с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и которые на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, проживающие в сель ской местности (ст.1 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельних участков собственникам земельных долей (паев)»).
Основанием для выделения земельних участков в натуре (на местности) владельцам земельних паев является решение соответствующего сельского, поселкового, городского сонета или районной государственной администрации. Для этого владельцы сертификатов на право на земельный пай должны обратиться в соответствующий местный орган с заявлением.
Земельный пай выделяется его владельцу в натуре (на местности), как правило, одним земельным участком. По желанию обратившегося ему когут бать выделены в натуре два земельних участка с различным составом сельскохозяйственных угодий (пашни, многолетние насаждения, сенокосы или пастбища).
В то же время, если за выделением земельного пая обратились два владельца с совместным заявлением (например, супруги) участок может бать им выделен единым массивом в общую собственность.
Что ждет владельцев паев после запуска рынка земли
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Земли сельскохозяйственного назначения — это земельные участки, расположенные за границами населенных пунктов, которые предоставляются с целью ведения сельского хозяйства.
Согласно нормам Земельного кодекса, а именно статье 78 земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для:
- Ведения сельскохозяйственного производства;
- Создания защищающих лесных насаждений;
- Научно-исследовательских, учебных и других целей, касающихся сельскохозяйственного производства.
Земли допускается арендовать в целях рыбоводства, организации крестьянско-фермерского хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, дачного строительства.
Существует специальный нормативно-правовой акт, регулирующий отношения по владению, пользованию и распоряжению сельскохозяйственными землями — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Статьи 9 и 10 данного закона устанавливают порядок сдачи земель в аренду и особенности ее предоставления.
Важно! Аренда сельскохозяйственных угодий может быть произведена в любых объемах и на любой срок, но не более 49 лет. Кроме того, после оформления аренды в дальнейшем землепользователь имеет преимущественное право на выкуп земли в личную собственность.
Земли сельскохозяйственного назначения можно оформить в аренду не только у государства, но и у частного землевладельца.
Оценка проводится по единому методу и с целью обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории России.
Первый этап оценивания стоимости земли проводится на межрегиональном уровне. В ходе оценки определяется средняя кадастровая стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения субъектов РФ, а также разрабатываются базовые нормативы для проведения кадастровой оценки земельных участков внутри субъекта Российской Федерации.
При осуществлении кадастровой оценки сельскохозяйственных территорий на уровне субъекта РФ выявляется определенный ряд показателей в расчете на гектар сельскохозяйственной земли:
- оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
- оценочные затраты;
- стоимость производства валовой продукции и расчетный доход с ренты;
- удельные показатели кадастровой цены земель сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ.
Два первых показателя (оценочная продуктивность и оценочные затраты) являются основными значениями, определяющими кадастровую оценку сельскохозяйственных земель внутри субъекта РФ.
Постановление Правительства России от 16.07.2009 №582 определяет основные принципы определения цены земельных наделов под аренду, предоставляемую государством.
Данное постановление обосновывает правила установления арендной платы за земли, принадлежащие государству. В соответствии с ними определение цены зависит от:
- кадастровой стоимости земли — основной регулятор платы за аренду;
- результатов аукционных торгов;
- от размера земельного налога на участок;
- ставок оплаты, рассчитанных в зависимости от периода аренды;
- от рыночной стоимости земельного участка.
Арендную плату составляют базовые годовые ставки оплаты за аренду государственных земель. При этом учитывается распределение ставок согласно категориям земель, а также фиксируемые условия самих арендаторов на локальном уровне.
В России все земли поделены на категории по целевому назначению. Данное положение закреплено в ст. Земельного кодекса (далее – ЗК РФ).
Пользование ЗУ регулируется не только ЗК РФ, но и такими нормативно-правовыми актами, как Гражданский и Градостроительный кодексы (ГК РФ и ГрК РФ), Федеральными и Региональными законами, постановлениями. Что касается сельхозучастков, то еще одним из важных законодательных актов является ФЗ от 24.07.02 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ № 101).
Пай земля можно продать в украине за сколько гектар
Многие хозяйства получили низкий урожай озимых. Урожай яровых сильно пострадал на южных землях Украины. Поэтому агрохолдинги скорректировали планы экстенсивного развития.
Темпы расширения земельных банков упали по сравнению с 2010-2011г.г. Многие сельскохозяйственные предприятия предпочли не расширять земельные банки, а сосредоточиться на повышении эффективности уже существующих земель.Вот кто ответит, на все ваши вопросы, как продать земельный пай в Украине, просто перейдите по ссылке.
Вопреки ожиданиям, массовая перепродажа земли сельхозназначения в связи с отменой моратория может и не произойти. А сдавать паи в аренду будет все более выгодно. Можно ожидать, что агрохолдинги предложат более высокую оплату аренды земли, чтобы заинтересовать владельцев не продавать такой ценный актив.
Она является и самой проблемной: в ней должны быть прописаны все ограничения как по кругу субъектов, которые смогут разрешить покупать сельхозземли, так и по граничным площадям наделов, которыми можно владеть на правах собственности либо аренды. Широкая общественность ожидает отмену земельного моратория как стихийное бедствие для Украины. СМИ, как правило, способствуют формированию такого отрицательного отношения.
Статьи пестрят пугающими заголовками о том, как с введением рынка земли все будет скуплено крупными отечественными агрохолдингами и иностранными компаниями. Возможен и другой сценарий развития рынка земли.
Начнем с отечественных агрохолдингов. Они постоянно увеличивают земельный банк. Около сотни агрохолдингов нарастили площади землепользования свыше 50 тыс.
га. Постоянные слияния и поглощения в сфере аграрного бизнеса стали основным трендом сегодняшнего дня.
Важно Рынок продажи земель сельскохозяйственного назначения может начать действовать в Украине уже в 2023 году.
По крайней мере, так Международному валютному фонду пообещала украинская власть. Подписи под обновленным Меморандумом о сотрудничестве Украины с МВФ поставили президент Петр Порошенко, премьер-министр Владимир Гройсман, министр финансов Александр Данилюк и глава Нацбанка Валерия Гонтарева. «Для содействия реализации потенциала роста в Украине остается важной либерализация рынка земли, в том числе продажа земель сельскохозяйственного назначения.
Недопуск иностранцев выгодный агрокомпаниям
Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко. «Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников — родственников, работников», — говорит она.
Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена. «Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей», — спрогнозировал он.
Смотрите также:
Продление земельного моратория: почему собственники земли останутся бедными
За четыре года парламент должен был создать правила работы рынка. Но когда сроки начали подходить — запрет продлили еще на год.
И так уже 13 лет.Украинцы против продажи земли, но отдают ее за копейки первому встречному. Об этом свидетельствуют результаты совместного опроса КМИС, Центра им.
Разумкова и Социологической группы Рейтинг. Согласно опросу, если бы сегодня проводился референдум по продаже/купле земель сельскохозяйственного назначения, то украинцы проголосовали бы так: 72% — против, 13% — за, 5% — не голосовали бы, еще 10% — не смогли ответить.И это при том, что сами собственники земли продают свою землю в обход закона первому, кто предложит за нее хотя бы 1000-1500 долларов.
Хотя ее стоимость в два-три раза выше. Всемирный Банк подсчитал, что цены на украинскую земли подскочат до 3 – 3,5 тыс. долларов за гектар.Самая ходовая схема по которой продают землю — сдача в аренду на 50 лет.