Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Сколько нужно времени, чтобы не платить налог
Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.
- Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.
Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.
- Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.
Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:
- приватизирована;
- унаследована;
- подарена близким родственником;
- получена по сделке ренты.
Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.
Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.
В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:
- куплена;
- подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
- обменена;
от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2023 году.
Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2023:
- фиксированный в один миллион рублей вычет (1 000 000 рублей);
- расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.
Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.
Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.
Подтвердить фактические расходы помогут:
- ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
- ДДУ с застройщиком;
- соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
- любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
- чеки о покупке стройматериалов.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Варианты сэкономить на налоге
При продаже своего жилья человек оплачивает налог на доходы не со всей суммы средств, которую ему перечислил покупатель жилья. Имеется возможность снизить сумму, на которую начисляется налог. Если даже, к примеру, квартира находилась менее 5 лет в собственности, человек имеет возможность сэкономить на налоге при ее продаже.
Продавцу потребуется самостоятельно выбрать вариант уменьшения налоговой базы:
- снизить сумму вырученных с продажи денег на 1 млн рублей;
- снизить сумму вырученных с продажи денег на размер расходов по приобретению;
- зачесть налог к возврату из госбюджета в счет уплачиваемого при продаже жилья
Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:
- по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
- необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки – договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
- собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры – расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
- если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы – договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
- все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
- не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.
Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.
Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ. Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС. В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:
- декларационный бланк 3-НДФЛ;
- договор купли-продажи, передаточный акт;
- документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке – расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
- общегражданский паспорт налогоплательщика.
Процесс получения налогового вычета
Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.
В частности, лицо должно:
- Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
- Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
- Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
- Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.
Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Налог с продажи квартиры в 2023 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Вычет при продаже квартиры в 2023 г.: оформление, расчет
К сведению, вычет при реализации имущества, можно применять неограниченное число раз. Чтобы его получить, плательщик должен стандартно подать: 3-НДФЛ, документы, удостоверяющие право на льготу. Например, договор о сделке купли-продажи либо товарный чек, платежное поручение. Все зависит от того, какого характера вычет оформляется.
Калькуляция суммы имущественного вычета осуществляется также применительно к конкретной ситуации.
|
Особенности оформления имущ. вычета при продаже жилья
на 2023 г. |
||
| Предельно допустимая величина вычета | Совладельцы продали квартиру, заключив один договор купли-продажи | Совладельцы квартиры продали свои доли по-отдельности |
|
1 000 000 руб. (и только для резидентов РФ) |
Предельная сумма вычета 1 000 000 руб. делится между совладельцами пропорционально их долям либо по согласованию между собой | Каждый владелец, оформивший отдельный договор купли-продажи, при реализации своей доли может претендовать на вычет 1 000 000 руб. |
По сути, физлицо может реализовать за год несколько квартир и иных объектов недвижимости. Это законом не возбраняется. Тогда установленный максимум по сумме вычета применяется совокупно по всей реализованной недвижимости, а не отдельно по каждому проданному объекту.
Понятие имущественного вычета, и кто его может использовать
С любого вида доходов каждый налогоплательщик обязан отчислять в бюджет налог в размере тринадцати процентов (ст. 224 НК Российской Федерации). Общая сумма всех налогов является налогооблагаемой базой.
Для стремительного развития рынка недвижимости некоторым категориям граждан предоставляется налоговый вычет, основным назначением которого является снижение налогооблагаемой базы – суммы, с которой надлежит вернуть налог. По своей сути он является льготой, побуждающей граждан наиболее активно совершать операции с недвижимостью. То есть вычет – это преференция, позволяющая снизить часть налогов либо произвести возврат ранее уплаченных сумм.
Применение имущественного вычета возможно только в отношении объектов недвижимости.
Ситуации с его предоставлением зависит напрямую от правового статуса стороны:
- Продавец недвижимости после ее продажи и получения дохода обязан уплатить подоходный налог, одновременно приобретая право на снижение общей суммы, с которой подлежит уплатить государственный сбор.
- Покупатель же обладает правом использования налогового вычета путем возвращения (возмещения) суммы в размере 13%, но только при наличии определенных условий.
Рассчитывать на использование налоговой льготы могут только трудящиеся граждане. То есть год, предшествующий оформлению документов, гражданин обязан получать доход, с которого уплачивается подоходный налог. Общее количество трудоустроенных дней значения не имеет. Возврат можно производить, даже если официальное трудоустройство оформлялось на период нескольких недель.
Использовать право могут:
- граждане Российской Федерации, то есть лица, проживающие в Российской Федерации и имеющие статус резидентов.
- предприниматели, не осуществляющие на территории проданных площадей коммерческую деятельность.
Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:
Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей
Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.
Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:
- Заполнить декларацию.
- Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
- Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
- Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
- Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.
Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).
Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.
Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.
Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.
Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.
Вычет в размере стоимости жилья
Гражданин Д. Гоцман получил в собственность (унаследовал от дедушки) просторную квартиру в центре Москвы в 2014 году.
В 2018 году он решил-таки ее продать за 10 млн. руб. (и получить с этого хороший гешефт).
Срок владения квартирой = 4 года (> 3-х лет), значит, имущественный вычет назначается здесь в размере полной стоимости квартиры, т.е. вычет тоже равен 10 млн. руб.
Итого: сумма налога = (10 млн. руб. – 10 млн. руб.) х 13% = 0 руб.
Т.е. гражданин Гоцман, получив приличный доход, никакого налога со сделки, к своей радости, не платит.
Примечание: С января 2016 и по декабрь 2019 года, чтобы продать купленную ранее на рынке квартиру (именно купленную, а не полученную путем приватизации, дарения, наследства), НЕ уплачивая налог НДФЛ-13%, срок владения этой квартирой должен быть не менее 5-ти лет.
А с января 2020 года для единственного жилья (купленного) этот срок сократили до 3-х лет.