Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой статус технического заказчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если у Вас есть идея или проект, но не хватает технической или юридической базы, если Вы не разбираетесь во всех тонкостях и нюансах строительства, то тогда Вам нужна наша компания и ее специалисты. Мы возьмем на себя все обязанности по исполнению проекта, то есть станем «техническим заказчиком».
Функции технического заказчика
На первоначальном этапе недостаточно только заключить договор с исполнителями (генподрядчиком, поставщиками и др.), нужно структурировать взаимодействие между ними, определить степень участия и ответственности. От этого зависит качество дальнейших управленческих решений. Именно эти функции и выполняет технический заказчик:
- При подготовке проекта:
- осуществляет предпроектную оценку земельного участка и имеющейся застройки;
- рассматривает основные риски, связанные со строительством;
- разрабатывает и согласовывает предпроектную документацию (в т. ч. архитектурную концепцию, технико-экономическое обоснование);
- разрабатывает и утверждает техническое задание на проектирование (в т. ч. собирает первоначальные данные, определяет основные задачи для проектировщика);
- подготавливает исходно-разрешительную документацию (в т. ч. правоустанавливающие документы, план участка под строительство, изменения в генеральный план города, проекты планировки территории, схемы высотных ограничений);
- организует и сопровождает инженерные изыскания;
- получает технические условия на присоединение к имеющимся инженерным сетям (электроснабжения, водоснабжения, газораспределения, теплоснабжения);
- определяет генерального проектировщика и заключает с ним договор;
- контролирует разработку проектной документации;
- анализирует принимаемые проектные решения;
- проверяет сметы на строительно-монтажные работы;
- согласовывает проектную документацию в органах власти и уполномоченных учреждениях (МЧС, Роспотребнадзоре и др.);
- регистрирует проектную документацию в соответствующей информационной базе;
- сопровождает экспертизу проектной документации;
- проводит оптимизацию проектной документации (в т. ч. сметы и технических характеристик).
- На этапе строительства:
- разрабатывает тендерную документацию;
- получает разрешение на строительство;
- передаёт строительную площадку генподрядчику;
- проверяет и согласовывает проект производства работ;
- получает разрешения на производство работ от ресурсоснабжающих организаций;
- разрабатывает и контролирует графики строительных работ, поставки оборудования и материалов;
- осуществляет строительный контроль;
- участвует в проверочных мероприятиях;
- ведёт отчётность по объекту;
- организует итоговую приёмочную комиссию;
- передаёт завершённый объект застройщику.
Многие заказчики, стремясь сэкономить, не привлекают квалифицированных специалистов при проектировании. Впоследствии это может обернуться дополнительными тратами на ознакомление с уже реализуемым проектом и юридическими сложностями из-за возможного исключения уже привлеченных некомпетентных специалистов.
Функции технического заказчика при планировании и строительстве объекта
После подготовки и сбора всей исходно-разрешительной документации и согласовании ГПЗУ технический заказчик приступает к описанным в Градостроительном кодексе Российской Федерации действиям. Утверждение и обоснование проекта, его бюджетная стоимость, срок реализации согласовываются до начала реализации непосредственно проекта. Но участие грамотного специалиста, технического заказчика на данном этапе поможет избежать или скорректировать на начальном этапе риски проекта.
На этапе планирования технический заказчик и застройщик объединяются для составления детального плана реализации проекта, определяют задачи и уточняют цели, обозначают общий объем работ и составляют последовательность работ по этапам. Итогом совместной деятельности выступает план управления проекта, в который, как правило, входят следующие аспекты:
— перечень работ по проекту,
— планирование временных и постоянных коммуникаций,
— бюджет проекта,
— перечень закупок на нужды проекта,
— планируемая оценка качества проекта,
— планирование кадровых ресурсов, задействованных в проекте,
— риски и пути их снижения,
— график исполнения проекта,
— определение ключевых моментов исполнения проекта, его эффективности и результатов.
Итоговый документ являет собой главнейшим документом на последующих этапах, и играет ведущую роль в процессе ввода в эксплуатацию готовый объект.
Максимально сложным и энергозатратным этапом в реализации проекта является этап строительства объекта. Поэтому именно на данном этапе чаще всего застройщик привлекает к работе технического заказчика.
Во время строительства технический заказчик работает с множеством организаций, коллегий и инстанциями (генподрядчики, информационная база по градостроительной деятельности, организация с лицензией СРО на строительный контроль, Госстройнадзор, ресурсоснабжающие организации и другими). Если ранее не было получено разрешение на строительство, то технический заказчик занимается самостоятельно получением данного документа. После того как разрешение будет получено, специалисты участвуют в выборе подрядных и генподрядных организаций. Кроме того, выбирается компания осуществляющая строительный контроль. Если у технического заказчика есть необходимая квалификация и допуск СРО, то он может выполнять строительный контроль самостоятельно.
Технический заказчик может управлять строительством по поручению инвестора, выступая в роли управляющего строительным процессом. Тогда спектр его функций расширяется. В частности управляющий берет на себя получение разрешений эксплуатирующих компаний на:
— осуществление работ около ЛЭП, линий связи, железнодорожных путей, канализационных, водопроводных, газопроводных, кабельных или других коммуникаций,
— использование на период строительства газа, воды, пара и электроэнергии от уже существующих источников,
— вырубку и пересадку зеленых насаждений, в том числе деревьев.
— контролирует сроки получения материалов и оборудования, их качества, рассматривает, представляет и урегулирует претензии к поставщикам и спорные вопросы между участниками строительного подряда, организует и сопровождает приемку,
— периодически готовит отчеты о ходе строительства, своевременно уведомляет инвестора об изменениях в графике, предлагает варианты по оптимизации сроков и бюджета исходя из ситуации.
Специалисты Центра Градостроительного Развития выполняют как комплексное сопровождение, так и функции управляющего строительным процессом доводя проект до стадии ввода в эксплуатацию.
Стоимость технического заказчика
Технический заказчик берет на себя все риски в организации исполнения проекта. Получая оплату от инвестора, специалисты вчитываются в каждое слово, проверяют на наличие каждой справки и акта, выступают в интересах своего нанимателя, берет на себя многочисленные переговоры, отслеживает соблюдение всех нормативных документов и требований действующих стандартов.
С финансовой стороны вопроса технический заказчик готовит базу безопасности для инвестора:
— согласовывает с нанятыми подрядчиками стоимость строительства,
— проверяет предъявленные к оплате счета,
— контролирует расходы, производит сверку со сметой,
— курирует ведение бухгалтерского учета,
— оперативно готовит отчеты о расходовании денежных средств.
Подписывая соглашение с техническим заказчиком, инвестор избавляет себя от большого штата дорогостоящих специалистов на постоянной основе, освобождается от обязанности отслеживать каждый шаг и этап строительства.
В подавляющем большинстве случаев, вознаграждение техническому заказчику прописывается в соглашении. Отсутствие четко прописанных сумм не делает договор недействительным. В этом случае необходимо обратиться к пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса. В зависимости от выполняемых функций и возложенных на технического заказчика полномочий стоимость услуг может варьироваться. Поэтому в Центре Градостроительного Развития к каждому проекту проходят индивидуально.
Стоимость услуг нашей компании включает в себя стоимость управления проектом (ежемесячный абонемент и платежи по завершении этапов) и платежи за отдельные согласования, которые не входят в ежемесячный платеж.
Ежемесячные платежи подразумевают плату за :
— проработку состава работ,
— посредничество в заключении договоров,
— контроль технической части договоров и выполняемых действий,
— прием работ,
— участие в совещаниях на всех уровнях взаимодействия,
— разработку и контроль графика работы проекта,
— контроль завершения этапов.
В ежемесячную оплату не входят отдельные, как правило крупные, согласования, которые имеют свой бюджет:
— оптимизация технических условий,
— разработка и согласование АГР/АГО,
— проектирование и согласование транспортной развязки,
— согласование размещения объектов близ аэропортов и крупных узлов передвижения,
— экспертиза полного пакета документов проекта,
— иные крупные согласования. Проект площадью до 5 000 кв.м. стоимость управления в среднем составляет 200 — 350 тысяч рублей в месяц, вознаграждение за этап 50 – 100 тысяч рублей.
Какую деятельность имеет права осуществлять техзаказчик
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса, описывающей терминологию, технический заказчик является лицом, представляющим интересы застройщика. Таким образом, на него ложатся не только управление и контроль строительными работами, но и построение взаимоотношений с любыми необходимыми для реализации проекта организациями. Это могут быть госорганы, частные компании, практикующие выполнение различного рода работы, как юридические, так и строительные, инженерные.
На стоимость услуг технического заказчика влияет несколько факторов, но ключевым моментом является количество возложенных на него функций. Во многих случаях техзаказчики не выполняют работу подрядчика, поэтому их деятельность может быть классифицирована как посредническая. Понятия застройщик и техзаказчик имеют принципиальные отличия: первый имеет право проводить строительные работы, второй — выполняет отдельные этапы работ, представляя интересы застройщика.
Нередко поднимается вопрос о совпадении полномочий техзаказчика с инженерными инспекциями, задача которых контролировать этапы работ. Однако стоит отметить, что первый обладает гораздо большими полномочиями, поскольку как говорилось выше, имеет право на осуществление технического надзора.
Насколько оправданы услуги техзаказчика
Чтобы обеспечить качественное производство работ инвесторы обращаются в профессиональные строительные компании, которые и занимаются непосредственно возведение объекта или его реконструкцией. Они действительно имеют в штате профессиональных сотрудников и показывают эффективную работу. Однако не каждая компания готова надлежащим образом представлять интересы инвестора, ведя переговоры со многочисленными организациями. В этом случае услуги техзаказчика сложно переоценить, поскольку помимо ведения переговоров, он ещё и контролирует производство работ, следит за качественным и своевременным их выполнением. Словом, вся организационная деятельность ложится на него.
ЭЦ «Индекс» готов предоставить полный спектр услуг. Наша компания готова взять на себя все работы, как техзаказчика, так и производственные. Застройщику нет необходимости обращаться в сторонние организации для выполнения определенных этапов. Наши структурные подразделения работают с проектной документацией, занимаются подготовкой документов, утверждением их, непосредственно производством работ, а также предоставляют услуги по экспертным заключениям, которые необходимы для предоставления в контролирующие органы.
Работа с нашими клиентами проводится в строгом соответствии с договором на оказание услуг. При этом ещё на этапе составления его, мы готовы предоставить юриста, который поможет отразить все необходимые детали. Опыт наших сотрудников и практика совместной работы нескольких подразделений позволяет нам гарантировать клиентам высокую эффективность производства строительных работ независимо от того, идёт речь о небольшой реконструкции или о возведении крупного жилого комплекса.
Служба заказчика до начала проектирования
1. Помощь в выборе земельных участков и объектов для инвестирования
2. Перевод земельных участков в нужную категорию
3. Оптимизация затрат и технико-экономических показателей
4. Сбор и подготовка правоустанавливающей документации
5. Получение и согласование исходно-разрешительной документации:
5.1. Получение и корректировка градостроительных планов
5.2. Заказ и получение всех инженерных изысканий:
- инженерно-экологические изыскания
- инженерно-геодезические изыскания
- инженерно-геологические изыскания
- обследования зданий, сооружений, инженерных коммуникаций
5.3. Получение технических условий и условий подключения к инженерных сетям:
- электроснабжения
- водоснабжения и водоотведения
- теплоснабжения
- газоснабжения
- радиофикации, телефонизации, телевидения и интернета
Ранее существовавшие варианты организации деятельности
Нередко застройщик привлекает генподрядчика и не участвует самостоятельно в проведении строительных работ на объекте. Перечень видов деятельности, для выполнения которой требуется допуск саморегулируемой организации, указан в Приказе №624 Минрегиона. Если выполняемые работы не входят в представленный перечень, они могут проводиться без допуска.
Однако если согласно п. 3 ст. 706 ГрК РФ заказчик-застройщик осуществляет самостоятельный контроль за проведением работ на строительной площадке, их качеством, а также соблюдением сроков он должен состоять в саморегулируемой организации.
Обязанность по проведению строительного контроля невозможно перепоручить генподрядчику. Тем не менее, застройщик может заключать договор со «строительным контроллером», согласно которому поручать ему указанные функции. Эта ситуация позволяет застройщику не вступать в саморегулируемые организации. Во всех остальных случаях допуск СРО обязателен.
Важным аспектом является понимание принципиальной разницы между техзаказчиком и заказчиком-застройщиком. Функции и обязанности каждого из них различны. Застройщиком является владелец земельного участка и финансовых средств.
Определение понятия технического заказчика представлено в ГрК РФ. Это профессиональный исполнитель высокого уровня, на которого возложены полномочия заключать договоры подряда на проведение строительства, капитального ремонта или реконструкции на объекте. Также техзаказчик проводит организацию работы на строительных площадках и осуществляет финансовый контроль от имени застройщика. При этом застройщик имеет право выполнять функции технического заказчика собственными силами, без привлечения сторонних лиц.
По сути, термин «заказчик-застройщик» объединяет в себе функции технического заказчика, застройщика и контролера. В таком случае вступление в СРО для технического заказчика – это необходимая мера для выполнения своих ключевых функций на объекте.
Роль технического заказчика в возведении объекта
Многие специалисты сравнивают роль технического заказчика в современном строительстве с дирижированием в оркестре. Ведь в его функции входит не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Непосредственно он организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами. Стоит отметить факт, что у каждого из перечисленных субъектов имеются собственные интересы в деле и задача технического заказчика – своевременно сдать объект, учитывая интересы участников процесса, учитывая сроки и заранее намеченный план строительства, учитывая все современные строительные правила и нормы.
Практический пример работы технического заказчика
Работа по возведению объекта начинается с намерения заказчика (инвестора) вложить деньги в возведение этого объекта на определенном земельном участке. На этом этапе уже начинается деятельность технического заказчика. Ему на основании градостроительного плана необходимо подготовить и подписать все необходимые предпроектные документационные работы:
- заключить договор аренды на земельный участок;
- заключить договор срочного безвозмездного использования данным участком на период проектирования, подготовки к строительству, период строительства объекта;
- подготовить и подписать документацию о переводе земли в нужную категорию.
Таким образом, технический заказчик принимает на себя внушительный поток бумажной работы по предпроектной подготовке и подготовке массы разрешительных и согласовательных документов.
После этапа согласования архитектурной концепции будущего объекта начинается процесс получения условий технической направленности, необходимые для подключения объекта к существующей инженерной инфраструктуре. Все выданные технические условия необходимо своевременно зарегистрировать и подтвердить в многочисленных государственных организациях, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. А таких технических условий много и связаны они с организацией водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации, телефонизации, радиофикации, газификации и уличного освещения.
Чтобы подготовить проект к конкурсу по выбору проектной организации необходимо еще подготовить заранее согласованный план выбранного земельного участка, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию и другие бумаги.
Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы
Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.
Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:
- согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
- проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
- контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
- отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
- готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.
Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.
Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.
В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:
- Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
- Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
- Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
- Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.
Цели и задачи строительного контроля
Постановление Правительства РФ № 468 [1] и статья 53 Градостроительного кодекса РФ [2] обязывают осуществлять контроль качества строительных работ при возведении любых объектов.
Строительный контроль представляет собой комплекс проверок, назначение которых — подтвердить, что проводимые работы
- соответствуют требованиям нормативных документов — проекта, технических регламентов, правил безопасности (в том числе экологической);
- осуществляются с соблюдением сроков строительства и расходов, установленных сметой.
Наряду с определением «строительный контроль» встречаются синонимичные термины «строительный надзор», «технический надзор», «технический контроль». Однако между ними есть некоторые различия. Под техническим контролем обычно подразумевают проверку, которая проводится только заказчиком. Следовательно, это более узкое определение. Кроме того, можно встретить термин «авторский контроль», или «авторский надзор». Это вид оценки соответствия работ проектной документации. Авторский контроль обычно осуществляется разработчиком проекта, термин входит в понятие строительного контроля.
Порядок проверки, требования к оценочным мероприятиям регламентируются в том числе в СНиП 12-01-2004 [3] . В документе указано, какие этапы включает в себя контроль выполнения строительно-монтажных работ. Также СНиПом оговариваются организации и лица, обязанные либо уполномоченные проводить те или иные виды проверки.
Основные цели надзора за строительными работами:
- Обеспечение надлежащего качества строительных работ. К сожалению, компетентность и добросовестность исполнителя не всегда удается оценить заранее. Нередки случаи, когда подрядчик нарушает технологию, упрощает инженерные решения, установленные проектом, в результате чего неизбежно возникают проблемы при эксплуатации готового объекта.
- Гарантия использования предусмотренных проектом строительных материалов и конструкций. Недобросовестный исполнитель работ может в корыстных целях заменить материалы более дешевыми, менее качественными. Вследствие этого снижаются эксплуатационные свойства здания, нарушаются экологические нормы, не говоря о том, что обманутый застройщик теряет средства.
- Контроль бюджета, отсутствие неоправданных расходов в связи с некорректно составленной сметой подрядчика. Этот пункт особенно важен, если учесть, как часто встречаются в практике строительства случаи обмана заказчиков путем преднамеренного завышения цены материалов и преувеличения объемов работ.
Справедливо будет отметить, что не всегда нарушения являются следствием махинаций со стороны подрядчика: причинами ошибки могут стать некомпетентность, невнимательность составителя сметы.
Итак, строительно-технический контроль:
- Обеспечивает своевременную реализацию проекта. Благодаря строительному контролю удается избежать расходов, обусловленных нарушением сроков ввода здания в эксплуатацию.
- Дает подтверждение безопасности строительных работ и последующей эксплуатации объекта.
- Подтверждает соблюдение закона. Другими словами, заказчик услуг строительного контроля может быть уверен в отсутствии будущих проблем с Ростехнадзором и другими проверяющими организациями.
Значимость технического заказчика
Зачастую технического заказчика сравнивают с дирижером в оркестре, продюсером в кино или локомотивом в составе. Для объективного и полноценного понимания его значимости в строительстве целесообразным будет более подробно остановиться на функциях, возложенных на него. В соответствии со словами застройщика (технического заказчика), его основной задачей выступает техническое сопровождение как предпроектных, так и проектных документов, а также управление проектом на стадии его формирования и дальнейшего согласования. Технический заказчик как бы является организатором процесса взаимодействия между его участниками. Именно он налаживает ключевую связь между заказчиками (инвесторами), подрядчиками, проектировщиками, а также согласующими инстанциями. Если взять в учет интересы каждого из представленных субъектов, то можно заметить, что технический заказчик кладет на собственные плечи ответственность за своевременную сдачу проекта, который пребывает в полном соответствии с намеченной ранее схемой и соответствует актуальным правилам и нормам.
СРО для технического заказчика
Зачастую возникает вопрос: нужно ли вступать техническому заказчику в СРО? Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что в Градостроительном кодексе РФ нет четкого ответа на вопрос, когда нужно СРО техническому заказчику. Чтобы ответить на данный вопрос, стоит изучить практический опыт технических заказчиков в России. А он свидетельствует о том, что технический заказчик должен быть членом всех СРО, если он заключается контракты о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектных документов, строительстве, реконструкции и капремонте объектов капстроительства. В данном случае потребуется членство в СРО строителей, изыскателей, проектировщиков.
Резюмируя, нужно сказать, что согласно нормам ГрК РФ, функции технического заказчика может реализовывать исключительно участник саморегулируемой организации в сфере инженерных изысканий, проектирования и строительства.
Технический заказчик, являющийся членом СРО, ответственен за организацию строительного процесса и взаимосвязь с остальными участниками строительства. Он должен учитывать их интересы и предложения. К обязанностям техзаказчика также входит согласование постановлений с соответствующими ведомствами. Технический заказчик дополнительно несет ответственность за сдачу строительного объекта в заранее определенные сроки с соблюдением градостроительных норм, правил и стандартов.
Этапы судебной экспертизы
- определение круга задач, обязанностей, полномочий, первичное знакомство с объектом, получение техзадания, согласование стоимости и оформление договора о предоставлении услуг технического заказчика;
- изучение участка, имеющейся документации, составление плана работ, календарного графика, назначение исполнителей;
- подготовка договора землепользования, составление, проверка исходно-разрешительного пакета, архитектурной концепции, плана участка, их согласования, утверждения в инстанциях;
- получение техусловий, участие в выборе проектировщиков, разработка, экспертиза ПСД;
- участие в геоинженерных изысканиях, подборе подрядчиков и поставщиков, координация производственных процессов на стройплощадке;
- контроль уровня и объема строительных работ, используемых материалов и документов для них — актов приема, освидетельствования, сертификатов, ТТН;
- обследования конструктивных элементов, отбор проб для анализа и образцов для испытаний, при выявлении дефектов — составление актов, отслеживание исправления;
- контроль первично-исполнительных, учетных, финансовых регистров, смет, счетов к оплате;
- оформление пакета для ввода здания в эксплуатацию, приема комиссией, организация испытаний;
- получение итоговой документации и передача ее заказчику для получения прав собственности.