Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отгородить двор своей многоэтажки забором? Расписываем процесс по этапам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Можно ли поставить шлагбаум
Ставить забор вокруг дома, но оставлять открытым въезд почти не имеет смысла, поэтому вместе с забором обычно согласовывают установку шлагбаума или другого средства перекрыть въезд.
Этот вопрос чуть более сложный, чем просто установка ограждения, ведь после установки шлагбаума нужно обеспечить беспрепятственный проезд экстренным службам. Еще нужно предусмотреть свободный проход клиентов в расположенные в доме магазины и предприятия сферы услуг.
То есть, просто поставить шлагбаум и раздать жильцам ключи (пульты) от него не получится. Решают этот вопрос по-разному:
- пишут на шлагбауме номер телефона охраны;
- ставят пост охранника прямо возле шлагбаума;
- устанавливают видеонаблюдение с удаленным открытием шлагбаума;
- поручают открывать въезд консьержу близлежащего дома.
Вариант «раздать ключи пожарным и скорой помощи» не пройдет, ведь дворов в городе могут быть тысячи и экстренные службы не будут их возить с собой и искать нужный.
С точки зрения закона обязанность согласовывать порядок въезда на федеральном уровне установлена только в отношении автомобилей МЧС. Порядок въезда для автомобилей полиции, скорой помощи, газовой службы, аварийной службы управляющей компании оговаривается уже на уровне муниципального образования.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Нарушения использования придомовой территории
Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.
При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома. Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных ). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации. Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Понятие дворовой территории
Для расшифровки этого понятия воспользуемся определением, содержащемся в Правилах предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1710 (далее – Правила субсидирования программ формирования городской среды): под дворовой территорией понимается совокупность территорий, прилегающих к многоквартирным домам, с расположенными на них объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации таких домов, и элементами благоустройства этих территорий, в том числе парковками (парковочными местами), тротуарами и автомобильными дорогами, включая автомобильные дороги, образующие проезды к территориям, прилегающим к многоквартирным домам.
Имеются и иные определения данного понятия. Например, в п. 1.2 Общих рекомендаций к процессу инвентаризации территории поселений, городских округов в целях формирования муниципальных программ формирования современной городской среды на 2021 – 2022 гг.” (утв. Минстроем России) (далее – Рекомендации к процессу инвентаризации территорий) под дворовой территорией понимается территория, прилегающая к жилому зданию и находящаяся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченная по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты благоустройства и общественного пользования.
Немного о приватизации придомовой территории
Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:
- Проведение общего собрания жильцов.
- Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
- Проведение голосования.
- Оформление протокола собрания.
- Подача заявления в орган местного самоуправления.
- Получение акта о приватизации.
Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.
Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.
Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:
- принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
- осуществлять ремонт дорог;
- запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
- разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
- осуществлять коммерческое использование участка.
После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:
- собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
- все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.
Как оформить границы придомовой территории многоквартирного дома: 5 шагов
1. Провести собрание собственников квартир с явкой не менее 50% и выделить лицо, ответственное за подачу заявки.
2. Обратиться в департамент земельных ресурсов и подать заявку.
3. Обратиться в органы местного самоуправления или МФЦ и подать заявку на формирование участка и утверждение проекта границ.
4. Органы МСУ, руководствуясь методическими рекомендациями по формированию придомовых территорий, проводят межевание и устанавливают границы участка. Согласно закону, сформированная территория, поставленная на учет в кадастровой организации, переходит в пользование владельцев квартир.
5. Зарегистрировать участок в Управлении регистрационной службы, чтобы исключить регистрацию третьими лицами.
Оформление в коллективную собственность придомовой территории
Межевание — первый шаг для приватизации жильцами придомовой территории. И, строго говоря, единственный.
Еще в 2010 году Конституционный суд признал особый порядок передачи земли под любым многоквартирным зданием владельцам квартир в собственность.
В отличие от приватизации земель иного назначения, после того, как актом муниципальных властей или по заявлению собственников жилья выделяется и ставится на кадастровый учет новый земельный участок, право на него автоматически переходит к собственникам дома.
Получение земли в собственность имеет ряд неоспоримых преимуществ:
- по решению общего собрания ее можно использовать для получения выгоды — сдавать в аренду;
- город не может без согласия законных владельцев ничего построить на таком участке;
- при необходимости использования придомовой территории для общественных нужд, муниципалитет может лишь выкупить участок или его часть.
Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.
Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:
- помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
- кровля;
- несущие конструкции;
- инженерно-технические коммуникации;
- , на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
- другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).
Состав общего имущества в МКД устанавливают:
- владельцы недвижимости в здании;
- органы госвласти;
- органы регионального самоуправления.
Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома. В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА: Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
Способы ограждения участка
По закону хозяева жилья в многоэтажном доме вправе принимать меры, направленные на защиту придомовой территории от животных, посторонних лиц и чужих машин, а также транспорта, использующего дорогу в качестве объездного участка. Во избежание рассмотренных проблем можно использовать ограждения, которые могут иметь разное назначение:
- Полное закрытие доступа. Подразумевается два типа конструкций — газонные или стационарные. В первом случае предусматривается высадка кустов, благодаря которым ограничивается доступ на территорию. Высота растительности редко превышает 50-60 см. Несмотря на внешнюю красоту, такой метод ограждения применяется редко из-за проблем с уходом.
Во втором случае используются ограждения, изготовленные из камня или металла. Готовый забор может иметь высоту до 200 см. Нередко применяются профлисты, которые имеют доступную цену и легко монтируются. Высота забора согласовывается на общем собрании с учетом цели жильцов. Если задача в том, чтобы закрыть территорию для постороннего транспорта, можно установить забор высотой до 20-30 см. Высокие ограждения монтируются редко и пользуются спросом среди жильцов элитных новостроек. На воротах таких конструкций ставится домофон, а вход в здание контролирует консьерж. Его задача в том, чтобы пропускать жильцов дома, а также другие обслуживающие службы.
- Частичное закрытие доступа. Распространенная ситуация — установка шлагбаума, который не дает посторонним авто въезжать на придомовую территорию. При этом доступ людей никак не ограничивается. Для монтажа такого ограничителя необходимо согласие жильцов дома, а также одобрение у экстренных служб.
- Ограничение доступа к части территории. Чтобы не ограждать весь участок, принимается решение о защите детской площадки, стоянки или другого элемента инфраструктуры. Распространенное решение — установка забора высотой до 2-3 метров. Для экономии денег могут использоваться автомобильные шины.
- Закрытие конкретных объектов. Такие ограждения ставят коммунальные службы для ограничения доступа людей к какому-либо сооружению или ремонтируемому участку. Подобные ограждения относятся к временным и чаще всего делаются из дерева.
Обслуживание и оплата забора вокруг многоквартирного дома
Итак, вы дошли до заключительного этапа. Теперь у вашего дома есть забор и за него надо платить.
Управляющая компания может либо обслуживать забор сама (ремонтировать, обрабатывать заявки), либо заключить соглашение с подрядчиком — в соответствии с решением собственников.
Скорее всего, в квитанциях за ЖКУ оплата ограждения будет входить в графу «обслуживание общедомового имущества» или «обслуживание систем безопасности». Это, как и сумма оплаты, будет зависеть от того, как решили жильцы, и договорённостей с управляющей компанией. Сумма распределится на всех собственников, но пропорционально их доле в доме (то есть чем больше площадь квартиры, тем больше доля и итоговая сумма в платежке).
Также важно предусмотреть, как будет осуществляться контроль над входом, чтобы экстренные службы могли быстро и беспрепятственно войти внутрь. Можно нанять охраннника/консьержа (дополнительный пункт в платежках) или организовать постоянное видеонаблюдение и возможность дистанционно открывать вход во двор.
Установить забор вокруг многоэтажного дома можно, но непросто. Изучите всю нужную информацию, заручитесь поддержкой соседей и помощью специалистов. Это важно сделать по всем пунктам закона, чтобы инициатива принесла только комфорт и безопасность, а не судебные разбирательства в будущем.