Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли сельскохозяйственного назначения в 2023 году – процедура». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Как рассчитывается арендная плата?
Плата за аренду сельхоз площадей следует обязательно прописывать в соглашении, ведь это обязательное условие.
По сути, этот пункт будет обязывать арендатора платить вам сумму аренды, которая должна определяться в валюте, а может и продукцией, услугами, улучшением предмета аренды.
Размер арендной платы никак не ограничивается законодателем. Но предусмотрено ограничение по пересмотру размера стоимости аренды с/х земель. Плату за аренду земельного участка можно пересматривать только раз за год, не чаще.
Что касается расчетов, то сумма аренды рассчитывается исходя из размера передаваемой площади умноженной на стоимость пользования за единицу площади. Так получается средняя сумма платы, но кроме этого указывается общая стоимость за все время.
Средняя сумма платы за месяц умножается на количество месяцев аренды и так получается стоимость пользования землей за все время.
Субаренда земель сельскохозяйственного назначения
Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:
- акт замера площади;
- ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
- кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.
Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Кто может быть арендатором?
Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения разрешается как для разных компаний, так и для частных лиц. Обычно арендаторами становятся:
- фермерские хозяйства;
- образовательные организации, в которых обучаются будущие специалисты в разных направлениях сельского хозяйства;
- всевозможные НКО;
- хозяйственные общества;
- унитарные предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету;
- научные компании;
- производственные кооперативы;
- частные лица, занимающиеся огородничеством, ведением подсобного хозяйства, животноводством или аналогичными видами деятельности.
Все вышеуказанные лица обладают правом выкупа земли при оформлении ее в длительную аренду у государства. Не допускается выкуп территории иностранцами или лицами без гражданства.
Кадастровая стоимость земли и расчеты
Такая оценка обязательная процедура для любого городского участка. При определении стоимости учитывается большое количество различных нюансов. Очень часто именно такая стоимость впоследствии пишется как рыночная. Для того чтобы определить кадастровую стоимость замеряют с особой точностью границы участка земли, определяется площадь и составляется план данной территории.
Опираясь на полученные параметры производятся расчеты по стоимости. Происходит оценка имеющейся коммуникации территории. То есть если есть электричество, водопровод и прочими удобствами, то цена будет значительно выше пустой земли. Наличие различных построек и их состояние также фиксируется и оценивается при расчете кадастровой стоимости. Напрямую влияет на стоимость дальность земельного участка не только от города, но и от проезжей части или водоема, а также иных природных объектов. Чем отдалённое участок, тем меньше кадастровая стоимость.
Наличие источников загрязняющих окружающую среду также снижает стоимость земли. Для сельскохозяйственных земель также немаловажен рельеф местности, поэтому при расчете такой фактор также учитывается, как и состав грунта.
Аренда земли сельхозназначения — полное руководство
Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли с/х назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды.
Обороту и специфике использования сельхоз земель посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования.
Это может быть:
- ведение ЛПХ;
- дачное строительство;
- фермерское хозяйство;
- садоводство;
- огородничество;
- животноводство;
- производство с/х продукции;
- производство смежной с сельским хозяйством товаров.
Одна из перечисленных разновидностей разрешенного использования прописывается в правоустанавливающей документации и соответствующем пункте договора аренды.
Помимо использования под определенные с/х цели на всех землях допускается право собственника на его застройку. Законодательство разрешает возводить здесь как бытовые и хозяйственные постройки для производства и переработки с/х товаров, так и дачные или жилые строения.
Нюансы заключения договора аренды
Владелец земельного участка вправе самостоятельно распоряжаться этой землей. Договор аренды заключается непосредственно между владельцем земельного участка и лицом, желающим получить этот участок в аренду.
Действующее законодательство Российской Федерации уделяет достаточно большое внимание порядку оформления отношений между владельцами земельных участков и арендаторами. Поэтому в договоре аренды следует прописать точные размеры и координаты земельного участка, а также то, для каких целей арендатор вправе использовать этот участок.
Помимо этого, в договоре необходимо учесть и различные спорные моменты. Кроме того, в договоре следует отразить кадастровую стоимость земельного участка. Если собственник владеет паем в земельном участке, то указывается паевая стоимость сдаваемой в аренду земли. Также в договоре должен быть четко определен размер арендной платы с порядком расчета и внесения.
Особенности получения земли под фермерство
Фермерская деятельность охватывает довольно большой спектр видов деятельности. Сюда входит не только выращивание сельскохозяйственных культур. Фермерство подразумевает также разведение скота, птицы, переработку продукции, её транспортировку и хранение. Также указанный вид деятельности предусматривает возможность того, что на занимаемом участке будут находиться постройки технического назначения, например, для техники и горюче-смазочных материалов. При этом хранение такого имущества должно быть направлено именно на фермерство. То есть определяющим фактором являются именно цели использования занимаемой территории.
Чтобы получать земельные участки для таких нужд, надо оформить необходимые документы. При составлении заявления инициатор должен не только выразить свое намерение получить нужную территорию, но также указать, что она необходима для организации фермерского хозяйства. Также потребуется определить и представить перечень тех направлений деятельности, которые будет осуществлять инициатор. Следует отметить, что надо четко соблюдать эти условия. Если фермер в последующем пожелает расширить спектр деятельности, то потребуется внести изменения в ранее заключенный договор.
«Их экономика проста — выкупить, чтобы перепродать»
Почему основная масса арендаторов, как хороших, так и плохих, не реализовала свое право на выкуп используемых земель?
Потому что
арендные ставки были низкие, а стоимость выкупа была существенна выше. В условиях постоянного дефицита оборотных средств у всех без исключения сельхозпроизводителей денег на выкуп просто не было
Теперь при наличии льготной нормы выкупа земель средства найти легче. Вам их дадут в банке (если там хорошо соображают менеджеры), вам их могут дать потенциальные спекулянты землей (которых пока нет, но этот класс рантье, если нужно, появится моментально). Это удачная форма вложения теневых денег.
Такими инвесторами могут быть как резиденты, так и нерезиденты страны. Можно придумать сотни схем сейфовых договоров, скрытых обременений для тех, кто имеет право выкупить земли с/х назначения.
В условиях отсутствия системы контроля и мониторинга использования земель никто не может дать объективную оценку.
Можно ли тому или иному землепользователю дать право выкупа земли? Кто соблюдает правильность использования земли? Кто работает на земле добросовестно, а кто нет? Сегодня ни один государственный орган не обладает такой информацией, такой информации просто нет, она не собиралась!
Следовательно, нет никакой уверенности, что все земли попадут в частную собственность в правильные руки. Мало того, следует сказать, что именно те, кто не работает на земле правильно, быстрее найдут деньги у третьих лиц для выкупа земель, потому что их экономика проста — выкупить, чтобы перепродать.
В нашей стране еще не сформировался реальный класс землепользователей. В стране не так много образцовых сельскохозяйственных предприятий.
Лучшие с/х предприятия страны – это те, в которых прежние руководители еще советской эпохи смогли объединить паи людей и сохранить основы советского совхоза/колхоза
Новые образцовые предприятия с новым поколением менеджеров сельского хозяйства появились только в последние 10 лет, в основном благодаря государственным системам поддержки. Таких, кто инвестировал с чистого листа собственные средства — единицы на каждую область.
Класс землепользователей означает преемственность и стабильность бизнеса.
Для наличия класса землепользователей нужна окружающая среда поддержки сельскохозяйственного бизнеса в виде всех сервисных служб для аграрного производства
Такая окружающая среда еще не создана. Старая система советского АПК сломана, новая пока не создана. В настоящее время хорошие хозяйства на 90 процентов зависят от одного лидера, который чаще всего объединяет функции менеджера и собственника. При потере лидера в силу разных причин очень часто такие образцовые предприятия попадают в кризис. Достаточно потерять управление с/х предприятием на 6 месяцев, как оно пойдет под откос.
Отсутствие класса землепользователей означает отсутствие традиций преемственности в поколениях руководства с/х предприятиями. Несомненно, есть отдельные случаи подготовки хорошим хозяином своего наследника как руководителя этого же с/х предприятия, но это единицы.
Ещё не престижно быть руководителем аграрного предприятия — у нас реально нет нового поколения детей нынешних владельцев предприятий, которое бы занималось сельским хозяйством
В случае массовой приватизации сельхозземель в условиях не сформированного класса землепользователей, отсутствия окружающей среды функционирования аграрных предприятий, не сложившейся культуры наследования богатства — передача в наследие земель сельхозназначения будет вести к возможной остановке деятельности хорошего предприятия, которое в итоге будет вести к банкротству.
Аргументы в пользу использования с/х земель в качестве залога могут быть легко опровергнуты теми, кто знает реальное положение вещей в аграрном бизнесе. Если классифицировать условия для кредитования сельхозпредприятия по степени их важности, то они выглядели бы так:
1. Наличие успешного руководителя.
2. Наличие группы специалистов по профилю предприятия.
3. Опыт последних лет успешной деятельности этого с/х предприятия.
4. Наличие с/х техники в необходимом количестве.
5. Наличие производственных помещений по профилю предприятия.
6. Наличие скота, семенного фонда.
7. Наличие земель, достаточных для выполнения программы.
Следовательно, если есть первое и второе условия, то гораздо более важным объектом залога являются все другие активы в порядке перечисленной иерархии. Наличие земли в залоге не уменьшает риски, если 1-6 условия не выполнены. Важно понимать, что в современных реалиях даже самая льготная кредитная ставка в 7% годовых не может быть обслуживаемой сельхозпредприятием, такова реальность, рентабельность и производительность нашего современного аграрного производства. Понятно, что речь идет не о каких-то уникальных проектах, это характеристика современного сельскохозйственного производства.
Банковские займы не могут быть инструментом финансирования сельхозпредприятий, следовательно, вывод земель с/х назначения из объектов залоговой базы не вредит развитию сельского хозяйства страны. Часто наличие частной собственности на земли с/х назначения называют важным условием для инвестирования в сельское хозяйство. На самом деле это уже не так.
Инвестирование в землю как в собственность – это спекулятивный бизнес. Тот, кто ставит задачу получить продукт против инвестиций, рассматривает бизнес иначе
Такой инвестор смотрит в первую очередь на перечисленные выше 7 условий.
Право собственности или право аренды на эти земли не является вопросом принципиальным, тем более что контракты на поставку продукции могут и будут заключаться на срок короче срока аренды. Многие страны в современных условиях имеют программы продовольственной безопасности. Они готовы инвестировать в с/х производителей другой страны при наличии государственной поддержки в стране инвестирования. Такие условия для таких инвесторов надежнее и ценнее, чем формальное обременение земли, тем более что оно запрещено у нас по закону в отношениях с иностранным инвестором.
На какой минимальный и максимальный временной период можно арендовать сельскохозяйственную землю
Исходя из действующих законодательных положений Российской Федерации, договор аренды участка земли (вне зависимости от того, кто является его собственником – муниципалитет либо государство) можно заключать на временной период от 3-х до 49-ти лет. Есть и исключение – земли, на которых косят сено и пасут скот. Эти земли можно арендовать только на три года (этот промежуток времени – максимальный).
Аренда земли для сельскохозяйственного назначения заключается на тот срок, который указывается в соглашении. Также стоит отметить, что у действующего арендатора есть преимущественное право на продление арендного соглашения на новый промежуток времени.
Если говорить о пределах – как минимального, так и максимального размера участков земли, предназначением которых является аренда, то их устанавливают региональные законодательные акты. Допустим, если говорить об участках для ЛПХ, стандартный размер равен 10-45 соткам.
Субаренда земель сельхозназначения
Субаренда понравившегося участка земли реальна тогда, когда у арендатора есть соответствующее право. Но для этого арендодатель должен не возражать заключить специальное соглашение. Если в соглашении по аренде это не прописано – этого права у арендатора нет.
В специальном порядке такое соглашение заключается тогда, когда предметом соглашения становится фрагмент арендованной земли, а не весь участок целиком. Тогда у договора аренды должны иметься определенные приложения – документы, служащие подтверждением согласования обеими сторонами фрагмента земли, передаваемого по субарендному соглашению. Этой документацией считается:
- акт, отражающий все показатели площади,
- специальная схема отданного по договору фрагмента земли,
- кадастровый план такой земли (мы говорим о его графическом приложении).
На нем требуется обозначить часть, которую передают в рамках арендного соглашения.
Все другие ситуации предполагают заключение субарендного соглашения с выполнением требований, прописанных в главном арендном соглашении, на временной период, не превышающий временной период главного арендного договора.
Самое главное: не забудьте прочесть все заново перед тем, как подписывать арендный договор! Только после этого ставьте свою подпись!
Таким образом, аренда сельхоз земли в Московской области предполагает тщательный и внимательный подход к оформлению всей процедуры. Если нет определенных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту – профессионалу. Он поможет Вам избежать ошибок и сэкономит Ваше время при заключении договора аренды сельскохозяйственной земли!