Как происходит изменение категории земель

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит изменение категории земель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Правовой статус ИЖС и СНТ: в чем заключается разница

На территории РФ у каждого земельного участка (ЗУ) имеется особое свойство – целевое назначение; использовать землю можно только в соответствии с этим назначением, в установленном законом порядке. Разница между СНТ и ИЖС прописана в Градостроительном кодексе РФ, где они определяются следующим образом:

• СНТ, садоводческое некоммерческое товарищество. Организация является некоммерческой, и утверждается гражданами на добровольных началах. У членов товарищества есть права и обязанности, а смысл такого объединения заключается во взаимопомощи в ведении хозяйства. Такие участки расположены на земле с/х назначения.
• ИЖС, индивидуальное жилищное строительство. Под аббревиатурой скрывается форма обеспечения жильем, когда владелец участка строит дом круглогодичного проживания на правах личной собственности. Такие наделы расположены на территории населенных пунктов.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Как можно использовать сельхозугодья

Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода

Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.

В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления. Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Как и при ИЖС, в некоторых случаях сельхоз земли (например, относящиеся к СНТ — садовому некоммерческому товариществу) можно использовать для жилищного строительства, а также для последующей прописки. Естественно, возникает вопрос о целесообразности перевода участка в ИЖС.

Преимущества земель ИЖС в том, что они изначально приспособлены для строительства жилых объектов с нуля, для этого не требуется дополнительное разрешение муниципальных властей. Другие плюсы:

• Проведение и ремонт коммуникаций проводится владельцами участков независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
• Участок земли ИЖС является полностью частным, его хозяину не надо следовать правилам СНТ или ДНТ.

Ответственность за использование земельного участка не по назначению

Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.

Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:

• для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
• для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023

Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.

Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.

Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Чтобы понять обстоятельства, связанные со строительством жилых, а не сельскохозяйственных зданий, необходимо рассмотреть использование земли. Земля распределена в соответствии с классификатором, введенным приказом № 540 Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года. Согласно ей, участки 2.1 и 2.2 предлагают возможность застройки, если земля предоставлена для возделывания и строительства индивидуальных объектов, таких как дачи и садовые домики Предоставляет.

Заинтересованные лица могут присоединиться к профессиональному сообществу, члены которого не нуждаются в официальном статусе, чтобы возделывать и строить здания на сельскохозяйственных землях.

Для того чтобы здание было законным, должны быть выполнены следующие условия

1. Здание было построено для частного жилого использования. Невозможно построить высотное здание, разделенное на гостиницу или квартиры.
2. Дома можно строить только на территории садоводческого товарищества.
3. Разрешены только малоэтажные здания высотой не более трех этажей.

Строительство домов на такой земле гораздо более распространено, чем возделывание самой земли. Это связано с тем, что данные территории в основном используются для крупномасштабной застройки в пределах населенных пунктов. Однако перед покупкой участка земли, на котором ранее находился дом, следует сначала изучить соответствующую документацию, поскольку предыдущий владелец мог нарушить условия целевого использования.

ВНИМАНИЕ: Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные земли от загрязнения окружающей среды и других неблагоприятных последствий в результате проводимых работ. В случае обнаружения таких фактов могут быть наложены административные штрафы.

Серьезной проблемой при приобретении сельскохозяйственных земель является их неделимость. А их минимальная площадь не может быть меньше 3 га. Проблемы иного характера могут возникнуть, если земля приобретается более чем одним лицом.

• Необходимость в создании фиктивных видов деятельности, в
• необходимость регистрировать недвижимость совместно с другими собственниками.
• Площадь каждого участка определить невозможно. Поэтому он не может быть продан.

Важно: Оформить постоянный вид на жительство на сельскохозяйственных землях практически невозможно, даже в судебном порядке.

Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют

В соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, и земли, предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания защитных лесных насаждений, создания агрохолдингов, научно-исследовательских, образовательных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством, аквакультурой (рыбоводством) ); для частного среднего сельского хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень содержится в статье 78 (1) Земельного кодекса Российской Федерации).

Что касается развития, то согласно Классификатору земельных ресурсов, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории Это те, где разрешено строительство капитального жилья, и те, где разрешено строительство неимущественных зданий (в связи с бытовыми нуждами).

Часто задают вопросы о земле для овощеводства и садоводства.

Какие плюсы ИЖС – повышается ликвидность земли, участок становится на 100% пригодным для строительства жилого дома, так как статус ИЖС создан именно для этих целей. Если Москва будет расширяться и начнет выкуп участков/домов для сноса, то участок ИЖС будет иметь более высокую выкупную стоимость, нежели садовые участки, налог на землю ИЖС, как правило, остается неизменным.

Сколько это может стоить – четыре человека из нашего СНТ оформили себе ИЖС бесплатно (до 2023 года), два человека в 2023 году за сумму от 3 000 рублей до 90 000 рублей, еще двум расчет составил 700 000 рублей (так как оказывается, что у наших земельных участков имеется еще и подкатегория, например садовый участок для выращивания плодоовощной продукции или садовый участок для строительства – то есть вроде все участки равны, но какие-то «равнее»).

• Заяв­ле­ние инди­ви­ду­аль­но­го застрой­щи­ка с прось­бой раз­ре­шить стро­и­тель­ство в упол­но­мо­чен­ные испол­ни­тель­ные орга­ны (РФ, субъ­ек­тов РФ, ОМСУ*).
• Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты на землю.
• Гра­до­стро­и­тель­ный план ЗУ*, сде­лан­ный не позд­нее, чем три года назад до пода­чи заяв­ле­ния на застройку.
• Пла­ни­ров­ка ЗУ с ука­за­ни­ем объ­ек­та ИЖС на нем.
• Опи­са­ние внеш­не­го вида ОИЖС* (исполь­зо­ван­ные строй­ма­те­ри­а­лы, цве­то­вой дизайн, архи­тек­тур­ные осо­бен­но­сти, гра­фи­че­ское опи­са­ние), в слу­чае, если стро­и­тель­ство будет вестись в гра­ни­цах феде­раль­ных или реги­о­наль­ных исто­ри­че­ских посе­ле­ний (кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 10.2 ст. 51 ГрК РФ).

Если стоимость Вас устраивает, то необходимо в течение месяца оплатить этот счет.

После оплаты счета берем справку из банка (это например можно сделать в личном кабинете Сбербанка Онлайн), что оплата в адрес Правительства Москвы произведена.

Пишем от руки заявление в Росреестр в свободной форме, что мы хотим перевести участок в ИЖС. Примерный текст: Прошу осуществить государственный кадастровый учет изменения вида разрешенного использования принадлежащего мне на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:26:0170510. расположенного по адресу: г. Москва, п. Марушкинское, д. Марушкино, тер. СНТ Толстопальцево-5, владение НОМЕР, с существующего — на вид с кодом «2.1 Для индивидуального жилищного строительства. Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек». Оплату за изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Уведомлением Департамента городского имущества Москвы №. от ДАТА подтверждаю.

Далее идем в МФЦ с этими документами (+ паспорт) и сдаем их в окно для Росреестра, а именно само заявление в свободной форме, копия ГПЗУ, копия оплаты.

Ждем, скорее всего, работа по Вашему заявлению будет на месяц-полтора приостановлена Росреестром, так как он будет тянуть резину и получать некие подтверждающие документы от Правительства Москвы.

Если Вы прошли все шаги выше, то, скорее всего, Вам присвоят статус ИЖС.

• Инди­ви­ду­аль­ное стро­и­тель­ство на зем­лях кате­го­рии “под засе­ле­ние” не тре­бу­ет разрешения.
• Тре­бо­ва­ния к про­ект­ной доку­мен­та­ции не очень строги.
• Дом лег­ко заре­ги­стри­ро­вать, полу­чить про­пис­ку и поч­то­вый адрес.
• Инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ци­он­ные сети под­клю­ча­ют­ся бесплатно.
• Все соци­аль­но зна­чи­мые объ­ек­ты нахо­дят­ся вблизи.

Как перевести землю из снт в ижс: перевод земельного участка

Однако ИЖС имеет ряд недостатков, к примеру, высокая стоимость, оправданная спросом на землю. Перед застройкой участка ИЖС необходимо согласовать проект, заручиться разрешениями соответствующих инстанций, а само строение должно четко соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ.

Земельный надел, принадлежащий СНТ, это земля пригодная для сельского хозяйства. Когда происходила регистрация по адресам дачников, разница между категориями земель почти стерлась, но назначение осталось. Земля под ИЖС представляет собой участки для индивидуального жилищного строительства, назначение земель — расширение границ населенного пункта путём возведения домов и сооружений.

• Обращение с заявлением в местную администрацию для уточнения текущего статуса земли и возможности его смены;
• Получение положительного ответа открывает следующий шаг по сбору документов;
• Сдача документов на рассмотрение;
• Выход собственника из садового товарищества. Предполагается, что владелец состоит в товариществе и соблюдает правила и устав общества. Для перевода земли потребуется выйти из товарищества.

Ошибки, допущенные в планах с развитием территории, могут послужить отказом в переводе. Администрация согласно развитию территории имеет свои распоряжения по дальнейшему использованию земель садового товарищества. Отказ в переводе приходит в течение 30 дней.

1. Первая сложность – потеря времени, так как администрация часто рассматривает документы долго, не давая письменного ответа сроком до трех месяцев.
2. Вторая проблема – бесконечные очереди, в которых нужно ожидать от одного часа и больше.
   Порой такие простаивания дают положительный результат. Но если в заявлении была допущена ошибка, то весь пакет документов будет «завернут» администрацией, и процедуру необходимо будет повторять вновь.
3. Самая большая сложность переводов в расхождении планов с планом развития территории.
   Такое происходит, если администрация имеет идеи относительно развития и использования таких участков.

Рубрика «Вопросы и ответы»

Вопрос №1. Мы не имеем возможности перевести наш земельный участок из СНТ в ИЖС. Категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: садоводство. Можем ли мы доме, построенном на данном участке, оформить регистрацию?

Законодательство позволяет Вам строить на Вашем участке дом для круглогодичного проживания, в связи с чем Вы так же имеете право оформить регистрацию в данном доме, но лишь после регистрации собственно самого дома с получением кадастрового паспорта.

Вопрос №2. У нас на земельном участке СНТ построен дом, где мы и проживаем круглогодично. Администрация не даёт разрешения на перевод земель из одной категории в другую, мотивируя свой отказ отдалёнными планами на данную территорию. Законно ли это?

Решение администрации Вы всегда можете оспорить в судебном порядке, но следует помнить о том, что в соответствие с Федеральным законом № 172-ФЗ в случае несоответствия желаемой категории земель утверждённым документам территориального планирования или землеустроения администрация не имеет права выдавать акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:

• консервация территории;
• создание особо ценных зон;
• расширение ЗНП;
• запланированное возведение промышленных сооружений;
• перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
• строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
• для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
• запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
• размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.

Похожие записи:

• Сосед хочет снести свою половину дома
• Субсидии на оплату коммунальных услуг: что нового в 2023 году
• Строительство жилья на сельскохозяйственных землях