Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выгодно ли рефинансировать ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.
Порядок рефинансирования ипотечного кредита
Порядок оформления банковской услуги практически не отличается от получения кредита на квартиру или дом. Процедура выполняется в 4 этапа:
-
Подать онлайн-заявку на сайте кредитора, указав контактные данные, и дождаться предварительного одобрения (обращаться за рефинансированием ипотеки можно как в сторонний банк, так и в том, где открыт кредитный договор).
-
При положительном решении предоставить необходимые документы по недвижимости и ранее оформленному ипотечному кредиту.
-
Подписать с кредитодателем договор и оформить полис страхования.
-
Закрыть полученными средствами старый кредит и передать залог в пользу нового банка.
В каких случаях рефинансирование невыгодно?
В случае, если ипотека рассчитана банком на основе аннуитетных платежей (то есть сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем — долг), после того, как прошло больше половины срока кредита, рефинансирование уже нецелесообразно.
Как рефинансировать ипотеку
Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.
Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:
- Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
- Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
- Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
- Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.
Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ
Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.
При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.
Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.
Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.
Памятка – что нужно знать про рефинансирование ипотеки
- рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
- услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
- рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
- оптимальный момент для рефинансирования – при разнице в ставках 1,5-2%;
- заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
- рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
- оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца – в другом;
- банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
- подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
- при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
- рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.
Каждый банк самостоятельно разрабатывает внутренний регламент оформления рефинансирования ипотеки. Исходя из него, и формируется перечень документов, необходимых для проведения процедуры.
Несмотря на это, можно выделить перечень, который требуют все банки.
Необходимые документы для рефинансирования ипотеки:
- заявление;
- паспорт гражданина РФ;
- справки, подтверждающие трудоустройство и уровень дохода;
- документы на объект недвижимости, выступающий предметом залога;
- договора и иные соглашения, подтверждающие проведение сделки;
- документы от действующего кредитора – справка об оставшейся задолженности и отсутствии просрочки, кредитный договор, реквизиты для погашения ипотеки.
Важно проследить, чтобы все документы были правильно оформлены. Более того, некоторые банки устанавливают сроки действия различных справок. Чтобы не пришлось переделывать документы, необходимо следить за их соблюдением.
Зачем оформлять рефинансирование ипотеки?
Задача рефинансирования ипотеки в том, чтобы снизить ставку по процентам. А это означает, что уменьшается финансовая нагрузка и итоговая переплата для заемщика. Чтобы оформить рефинансирование, получает согласие банка, в котором брали деньги. Если первый кредитор разрешит, обращайтесь в другой банк за кредитом и перекрывайте старый.
Если вас уволили с работы, сократили зарплату, и из-за этого появились просрочки — попробуйте провести реструктуризацию. При реструктуризации банк пересматривает условия кредитного договора и финансовая нагрузка снижается. В итоге размер переплаты будет меньше. Про реструктуризацию мы подробно писали в другой статьи. В остальных случаях подойдет рефинансирование.
Расходы на рефинансирование ипотеки
Для подачи заявки на рефинансирование вносить деньги не требуется. Но на оформление все равно придется тратиться: на оформление страховки, оплату госпошлины и сбор документов. В зависимости от банка цены на сбор и подготовку документов для рефинансирования разнятся. Примерные цены выглядят так:.
-
Страховка объекта недвижимости и жизни заемщика от 7 до 30 тыс. руб.
-
Оценка недвижимости 5−7 тыс. руб.
-
Оплата госпошлины составляет 2 тыс. руб.
-
Выписка из ЕГРН 500 руб.
-
Регистрация ипотеки в Росреестре 1000 руб.
Этапы рефинансирования
Если ваш банк согласился провести снижение ставки, рефинансирование сводится к заключению дополнительного соглашения к кредитному договору и пересчету графика платежей с учетом нового размера процентов. Поскольку залогодержателем остается тот же банк, у заемщика не возникают дополнительные расходы. При переводе ипотеки в другой банк заемщику предстоит пройти следующие этапы:
- Сбор полного пакета документов для подтверждения платежеспособности.
Подача заявки в банк. - В случае одобрения подача документов по объекту ипотеки.
- Оформление нового кредитного договора.
- Погашение долга перед первым кредитором (операция производится по безналу, в руки заемщика деньги не попадают).
- Переоформление залога на нового залогодержателя.
- Выплата ипотеки согласно новому графику.
Самый болезненный этап — переоформление закладной. Если первым кредитором был Сбербанк, придется набраться терпения, дождаться получения бумаги и соблюсти немало канцелярских формальностей. В среднем переоформление закладной занимает от пары недель до 1-2 месяцев.
При подготовке к рефинансированию необходимо учитывать наличие дополнительных расходов:
- оценка недвижимости;
- повышенный процент в период переоформления залога на нового кредитора;
- возможные комиссии за выдачу кредита и рассмотрение заявки (в 2019 году встречаются редко);
- налоговый сбор за полученную от экономии на процентах выгоду.
Допускается ли повторное рефинансирование ипотеки
Разберем, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз. Законодательство о кредитовании не содержит никаких ограничений и запретов в этом отношении. Следовательно, допускается неоднократно рефинансировать один или несколько кредитов, обращаясь в разные банки. Чем дольше срок кредитных обязательств, тем больше может быть договоров на рефинансирование.
Как часто можно рефинансировать потребительские кредиты? По данному виду кредитования тоже нет ограничений. Заемщик может проходить процедуру 2 раза, пробовать подавать заявку на третье и последующее рефинансирование.
Ограничения могут предусматриваться собственными программами банков. Например, кредитная организация может отклонять заявку, если заемщик ранее уже проходит рефинансирование. Этот факт легко проверить по кредитной истории.
Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Документы для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:
- паспорт;
- СНИЛС;
- справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
- справка 2-НДФЛ;
- кредитный договор со старым банком;
- справка об остатке ссудной задолженности.
После одобрения кредита также потребуются:
- договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- кредитный договор;
- график платежей;
- договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
- справка Ф40 из паспортного стола;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
Стоит заранее разобраться с тем, по каким причинам большинство заявок от клиентов отклоняются. Тогда будет проще подготовиться к непредвиденным ситуациям:
- В случае прекращения выплат объект недвижимости практически невозможно реализовать. Квартиры эконом-класса в новостройках больше всего выгодны для банков, ведь они ликвидны, просто продаются. Цену жилья можно уменьшить из-за перепланировок.
- Низкий уровень дохода вместе с плохой кредитной историей.
- Отсутствие страховки, отказ по оформлению договора на саму недвижимость, либо жизнь клиента.
- Заявку с большой вероятностью отклонят, если у супругов уже оформлен развод, но до сих пор не закончен процесс раздела имущества, нажитого в браке.
- Ипотеку неохотно оформляют и на жильё, для приобретения которого использовали материнский капитал.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование по-другому называют перекредитованием. Клиент оформляет новый заем на более выгодных условиях и погашает им старый кредит. Рефинансирование проводят с целью снизить процентную ставку, увеличить срок договора или уменьшить сумму ежемесячного платежа.
ПРИМЕР:
| В 2018 году Олеся взяла в ипотеку «однушку» под 9,5% годовых. Сумма займа составила 4,5 млн рублей, срок — 20 лет, размер ежемесячного платежа — почти 42 тыс. рублей. В 2021 году девушка решила рефинансировать заем и подала заявку в другой банк. Сделку одобрили, ставку снизили на 2,5%. Ежемесячный платеж уменьшился на 7 тыс. рублей. Выгода налицо. |
Что дает повторное рефинансирование
Рефинансирование, как правило, оформляется с целью улучшения условий по выплате, то есть, если есть возможность снизить ежемесячный платеж или уменьшить процентную ставку. Прибегать к повторной процедуре рефинансирование стоит в том случае, если условия по новому продукту будут действительно лучше, чем сейчас у клиента по действующему займу. Также, иногда, к процедуре повторного рефинансирования прибегают в том случае, когда необходимо вывести имеющееся имущество из залога банка.
По новому договору предоставляется новый залог или же оформляется кредит без поручителей и обеспечения. Однако в этом случае нет гарантии того, что процентная ставка будет ниже предыдущей. Некоторые банки предлагают оформить рефинансирование на большую сумму, чем необходимо для погашения ипотеки. В этом случае деньги, полученные сверх суммы задолженности, можно потратить по своему желанию, например, на ремонт квартиры или покупку автомобиля.
Какие документы нужны
Заключая новый договор, необходимо быть готовым к тому, что придется собирать новый пакет документации. При этом также стоит ответить, что решать вопрос необходимо будет как с новым банком, так и со старым.
Ориентировочно перечень документов будет выглядеть следующим образом:
- Обязательно необходимо предоставить паспорт гражданина РФ
- СНИЛС также входит в перечень обязательных документов
- Необходимо предоставить ипотечный договор, который вы хотите рефинансировать и договор купли-продажи
- Потребуются документы, подтверждающие право собственности на жилой объект
- Заверенная работодателем копия трудовой книжки для подтверждения платежеспособности
- Документ, подтверждающий доход за последние 6-12 месяцев
В качестве подтверждающего доход документа может быть предоставлена справка 2-НДФЛ для наемных работников или справка по форме банка. Для индивидуальных предпринимателей необходимо будет предоставить декларацию за предыдущий отчетный период. Для лиц, которые состоят в браке, необходимо предоставить будет свидетельство о заключении брака, а также свидетельство о рождении детей при наличии ребенка.
Однако здесь стоит отметить, что если при оформлении ипотеки использовались средства материнского капитала, то потребуется разрешение из органов опеки и попечительства. На самом деле, это основные документы, которые нужны для оформления. Каждый кредитор устанавливает свой перечень обязательных документов и бумаг.