Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита интересов УО при исполнении стандарта раскрытия информации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Ответственность и обязанности управляющей компании
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
Как соответствовать требованиям?
Соответствовать требованиям, представленным в стандарте просто, нужно лишь соблюдать пошаговую инструкцию:
- первый этап для успешной деятельности нужно начинать с начальства.
Владелец компании должен обзавестись отдельным ящиком или сейфом для хранения ценных бумаг и всех редакций правил размещения информации;
- следующий этап для продвижения имиджа компании – это создание сайта с регулярно наполняемой свежей информацией о последних редакциях и изменениях в стандарте размещения данных. Если сайт компании отсутствует, информацию помещают на электронном ресурсе региона ОМС. Конечно, создание собственного сайта намного надежнее, чем стороннего, потому что если по каким-либо причинам там будет не хватать информации для жильца, отвечать за это будет не администратор сайта ОМС, а директор управляющей компании;
- работники компании должны быть в курсе последних изменений и редакций стандарта для организаций. Своевременно добавлять необходимые сведения нужно в регулярном порядке;
- если в регионе по каким-то причинам нет доступа в интернет, нужна печать сведения в местной газете, издаваемой ОМС. Для надежности нужно заказать еще один тираж и вручить газету лично каждому собственнику многоквартирного дома. Информацию так же нужно поместить на специальном стенде, чтобы каждый проверяющий мог ознакомиться с перечнем предоставляемых сведений;
- в завершении инструкции нужно отметить, что все правила являются лишь полезными советами. Возможно, кто-то из работников компании проявит инициативу и придумает новые способы соответствия заданному стандарту. Если сложно совместить работу и необходимое время для соблюдения всех правил, то можно предоставить возможность вести дела сторонней компании по аутсорсингу, которая уже проявилась и активно заключает договоры с компаниями.
Каков порядок раскрытия информации управляющими компаниями?
Процедуру раскрытия информации устанавливает пятый пункт Стандарта, где говорится, что сведения размещаются:
- на официальном интернет-портале, который организован муниципальным органом для этих целей;
- на официальном сайте УК;
- на сайте регионального органа исполнительной власти;
- на сайте органа местного самоуправления, на территории которой действует управляющая организация;
- в печатных изданиях, которые сотрудничают с органами местного самоуправления;
- на стендах в офисе управляющей компании или в помещении МКД — для ТСЖ и ЖСК.
Важно подчеркнуть, что собственники помещений в МКД имеют право знакомиться с информацией в любой момент. Таким образом, собственник может направить запрос в письменном или электронном виде для получения перечня оказываемых услуг, информации о тарифах и так далее.
Если собственник запрашивает информацию, которая есть в открытом доступе, то УК может не копировать эти данные в ответном письме, а предоставить информацию о том, где можно ознакомиться с интересующими сведениями.
Сроки информирования
В соответствии с пунктом 9 Постановления № 731 управляющая организация должна разместить информацию об обслуживании конкретного МКД в течение 30 суток с момента заключения договора об управлении. Сведения о финансовых и хозяйственных работах должны публиковаться каждые 3 месяца.
Ответы на письменные и электронные запросы отправляются в течение 10 дней после поступления запроса. Принятые запросы и копии ответов хранятся не менее пяти лет в электронном или письменном виде в зависимости от формы запроса.
Список предоставляемых услуг регулярно демонстрируется на стенде с учётом последних изменений.
Список предоставляемых услуг должен регулярно отображаться на стенде с учетом последних изменений. Изменения подлежат опубликованию:
- на официальном сайте — в течение 7 дней;
- на информационных стендах — в течение 10 дней;
- в официальных печатных изданиях — в течение 30 дней.
Что ждёт управляющую компанию при нарушении Стандарта?
За сокрытие информации и другие нарушение управляющим компаниям грозят штрафы в размере до 200 тысяч рублей, которые могут быть наложены как на конкретного сотрудника, так и на всю компанию.
С 1 июля 2017 года управляющие компании, жилищные кооперативов и товарищества собственников размещают информацию в ГИС ЖКХ. С 1 января 2018 года применяются меры административного воздействия за неразмещение информации в ГИС ЖКХ.
Федеральный закон от 28 декабря 2017 года «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» уточняет меры административной ответственности за несоблюдение стандартов раскрытия информации в сфере ЖКХ:
- определяет размеры штрафов за нарушение оператором ГИС ЖКХ порядка доступа к системе и к размещённой там информации;
- корректирует административную ответственность за неразмещение информации, размещение в неполном объёме или размещение недостоверной информации в ГИС ЖКХ;
- устанавливает административную ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания контрольно-надзорного органа об устранении нарушений законодательства РФ о ГИС ЖКХ;
- уточняет административную ответственность операторов по обращению с ТКО, теплоснабжающих организаций и должностных лиц органов исполнительной власти и местного самоуправления за непредоставление сведений или предоставление заведомо ложных сведений о своей деятельности.
Закон вступил в силу 1 января 2018 года, но отдельные положения начнут применяться с 1 января 2019 года.
Последствия нарушения стандарта
Законодательные изменения, в соответствии с которыми управляющие компании обязаны предоставлять информацию на основании Стандарта, произошли в 2010 году, но многие организации в своей работе допускают значительные нарушения, скрывая сведения о своем функционировании.
За такие нарушения предусмотрена серьезная ответственность.
А именно, Кодекс об административной ответственности РФ установил штрафы в размере от 30 до 200 тысяч рублей, которые могут быть наложены как на конкретного сотрудника, так и на компанию в целом. Помимо всего, регулярно осуществляется надзор в лице прокуратуры и жилищной инспекции. Если в ходе проверки будут выявлены грубые нарушения, то организация может лишиться лицензии через судебное разбирательство.
Примеры случаев допустимого ограничения объема раскрываемой информации
| ОБЪЕМ РАСКРЫВАЕМОЙ ИНФОРМАЦИИ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЙ ПБУ | ДОПУСТИМОЕ ОГРАНИЧЕНИЕ ЭТОГО ОБЪЕМА |
| Доходы организации | |
В отношении выручки, полученной от выполнения договоров, предусматривающих исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, подлежит раскрытию, как минимум, следующая информация:
|
Не указывают сведения об организациях, на которые приходится основная часть выручки, полученной по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами. Указывают причины, по которым более подробная информация не раскрыта. |
| Информация о связанных сторонах | |
Если в отчетном периоде организация, составляющая бухотчетность, проводила операции со связанными сторонами, в отчетности по каждой связанной стороне раскрывают, как минимум, следующую информацию:
Показатели, отражающие аналогичные по характеру отношения и операции со связанными сторонами, могут быть сгруппированы. Исключение — случаи, когда обособленное раскрытие их необходимо для понимания влияния операций со связанными сторонами на бухотчетность организации, составляющей её. |
Не раскрывают сведения по каждой связанной стороне в объеме, предусмотренном ПБУ 11/2008. Информацию в объеме, предусмотренном ПБУ 11/2008, раскрывают по группе связанных сторон, а также указывают причины, по которым более подробная информация не раскрывается. |
| Договоры строительного подряда | |
В бухгалтерской отчетности организации раскрывают следующую информацию по каждому договору, не завершенному на отчетную дату:
|
Не раскрывают сведения по каждому договору строительного подряда в объеме, предусмотренном ПБУ 2/2008. Информацию в объеме, предусмотренном ПБУ 2/2008, раскрывают по совокупности договоров, не завершенных на отчетную дату, а также указывают причины, по которым более подробная информация не раскрыта. |
| Информация по сегментам | |
Организация раскрывает следующую информацию о покупателях (заказчиках), выручка от продаж по которым составляет не менее 10% общей выручки от продаж покупателям (заказчикам):
|
Не раскрывают сведения по каждому покупателю (заказчику) в объеме, предусмотренном ПБУ 12/2010. Указывают причины, по которым более подробная информация не раскрыта. |
Исходя из приказа Минфина от 27.11.2020 № 287н, под раскрытием информации в бухотчетности в ограниченном объеме понимается информация, которая может быть раскрыта в ограниченном объеме. То есть, согласно перечисленным выше ПБУ:
- о доходах организации;
- о связанных сторонах;
- о договорах строительного подряда;
- по сегментам.
Ситуация, в которой допустимо ограниченное раскрытие информации, — это когда раскрытие информации в объеме, предусмотренном указанными ПБУ, приведет или может привести к потерям экономического характера и/или урону деловой репутации организации и/или ее контрагентов, и/или связанных с ней сторон.
Пример
Раскрытие информации в объеме, предусмотренном указанными ПБУ, приводит или может привести к введению мер ограничительного характера (в т. ч. санкциям) иностранным государством и/или государственным объединением, союзом, государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения и/или союза, в отношении отчитывающейся организации, ее контрагентов, связанных с ней сторон.
Круг организаций, которые вправе раскрывать информацию в ограниченном объеме, — это все организации, составляющие бухотчетность в соответствии с законодательством РФ и на которые распространяется действие указанных ПБУ. Исключений нет.
Часть бухотчетности, в которой допустимо раскрытие информации в ограниченном объеме, — это:
- пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах (коммерческие организации);
- пояснения к бух. балансу и отчету о целевом использовании средств (некоммерческие организации);
Допустимый характер ограничения — это ограничение объема раскрываемой информации, предусмотренного конкретным ПБУ.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью
С 01.09.2014 Федеральным законом от 21 июля 2014 г.
N 255-ФЗ внесены поправки в ст. 162 ЖК РФ, согласно которой в настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами управляющими организациями лицензируется, то есть осуществляется на основании лицензии. Таким образом, ЖК РФ разграничивает понятие управление многоквартирным домом посредством управляющей организации (которая с 01.09.2014 года должна иметь лицензию на осуществление данной деятельности) и которая управляет домом на основании договора управления, в котором собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, и посредством жилищных объединений, которые являются некоммерческими организациями, где сами собственники осуществляют управление своими домами без договора управления.
Ответственность и обязанности управляющей компании
Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
Поделитесь с коллегами и друзьями
Все вы, конечно же, наслышаны о Стандарте раскрытия информации по 731 Постановлению Правительства РФ в действующей редакции от 27.09.2014 года. Но законодательный акт написан довольно сложным языком, которые многие (включая даже юристов) трактуют двояко. Чтобы избежать кривотолков, мы попытаемся рассказать о Стандарте раскрытия информации простым языком.
Что нужно размещать УК на информационных досках в подъездах МКД.
Как показывает практика и поступающие к нам вопросы от управляющих организаций, не все УК в курсе, что определённый перечень информации они должны доводить до сведения собственников посредством размещения её на досках объявлений в подъездах МКД. А между тем, за отсутствие информационных досок в подъездах жилых домов или за неразмещение на них информации УК могут оштрафовать. О том, какую информацию нужно размещать на этих досках, сегодня и поговорим.
Требования к раскрытию информации управляющими компаниями
Собственники квартир в МКД хотят знать, чем занимается управляющая компания и куда уходят выплаченные денежные средства. По этой причине были приняты правовые нормы, закрепляющие обязанность управляющих организаций по раскрытию информацию о своей деятельности. Такая обязанность ложится не только на управляющие компании, но и на жилищные кооперативы, и товарищества собственников жилья.
В пункте 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ говорится, что управляющая компания обязана предоставлять ежегодный отчёт о проделанной работе и о затраченных средствах. Пункт 10 статьи 161 закрепляет за управляющими организациями обязанность раскрывать информацию по стандарту. Речь идёт о нормативно-правовом акте под названием «Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», который регулирует процедуру, способы и сроки предоставления сведений управляющими организациями. Стандарт утверждён Постановлением Правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 года.
Управление МКД без лицензии
В КоАП РФ уже есть норма, устанавливающая ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), когда такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — это ст. 14.1. Тем не менее законодатель посчитал необходимым ввести норму, касающуюся именно безлицензионной деятельности по управлению МКД, — ст. 14.1.3. Объяснить это можно в первую очередь высокой социальной значимостью деятельности, а значит, повышенной ответственностью организаций и предпринимателей. Неудивительно, что санкции по ст. 14.1.3 гораздо строже.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 255-ФЗ юридические лица, ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, обязаны получить соответствующую лицензию до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года ведение данной деятельности без лицензии не допускается. Таким образом, лицензия будет обязательной только с этого момента, значит, и к ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ, можно привлечь только с указанной даты. Кроме того, лицензия не нужна в ситуации, когда УК, потерявшая ее, обязана продолжать управлять домом до реализации нового способа управления. В этот период оштрафовать УК по ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ нельзя.
Когда УК осуществляет деятельность по управлению МКД с нарушением лицензионных требований, она может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Если обратиться к перечню лицензионных требований, представленному в ст. 193 ЖК РФ, то можно понять, что штраф по ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ будет наложен только в двух случаях:
— при отсутствии у должностного лица УК квалификационного аттестата (либо в случае, если имеющийся аттестат был аннулирован);
— при наличии у должностного лица лицензиата неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести и тяжкие преступления.
Другие лицензионные требования вряд ли образуют состав рассматриваемого правонарушения. К примеру, такое требование, как регистрация лицензиата в качестве юридического лица или ИП на территории РФ, проверяется при первичной выдаче лицензии. Еще одно лицензионное требование — отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату (информация хранится три года). Если лицензия аннулируется, ее действие прекращается со дня внесения соответствующих записей в реестр (ч. 3 ст. 199 ЖК РФ). Поэтому управление МКД, притом что действие лицензии прекращено, следует расценивать как другое правонарушение — осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии, если такая лицензия обязательна, то есть предусмотренное ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Таким образом, говорить о нарушении лицензионных требований можно при условии, что лицензия действует. Здесь возникает вопрос: обязана ли УК, действие лицензии которой прекращено и которая управляет домом до выбора и реализации нового способа управления, соблюдать лицензионные требования? По мнению автора, обязана, несмотря на то что лицензионные требования актуальны только для лицензиатов. Как мы разобрались выше, в этот период права собственников помещений должны быть защищены, а несоблюдение лицензионных требований — это дополнительный риск. Впрочем, могут последовать дополнительные разъяснения уполномоченных органов на этот счет.
Последнее лицензионное требование — соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, — специально вынесено из ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Ответственность за нарушение требований к раскрытию информации УК установлена отдельной статьей — ст. 7.23.1 КоАП РФ.
Обратим внимание, что не предусмотрена ответственность УК, имеющей действующую лицензию, за управление конкретным домом, сведения о котором были исключены из реестра лицензий субъекта РФ (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ), несмотря на то что это обстоятельство является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению данным домом.
В заключение добавим, что ИП несут ответственность по ст. 14.1.3 КоАП РФ как юридические лица. Поскольку штрафы дифференцированы для них законодателем, это утверждение влияет только на порядок доказывания вины ИП.
Рассматриваемые правонарушения следует отнести к длящимся, так как они заключаются в длительном непрекращающемся невыполнении установленной законом обязанности (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 N 5) о необходимости получения лицензии и соблюдения лицензионных требований. Сроки привлечения к ответственности исчисляются с момента выявления правонарушения.
О чём это постановление
Давайте сначала разберёмся, почему, собственно, этот законодательный акт назвали Стандартом? Со словом стандарт у нас сразу ассоциируется свод каких-то правил, обязательных и одинаковых для группы лиц или сообщества людей, для которых он и разрабатывался. И наш с вами случай не исключение.
731 Постановление Правительства обязательно к выполнению для всех управляющих компаний. То есть теперь каждая УК должна создать свой сайт и зарегистрироваться на портале Реформа ЖКХ. В этих источниках необходимо размещать информацию о своей деятельности по управлению многоквартирными домами, а также сведения по каждому МКД.
В этих целях 22 декабря Минстрой утвердил Приказ №882/пр о формах раскрытия информации. Но в свою законную силу документ вступил только 22 мая 2015 года. Поэтому с этого дня на сайтах информация публикуется не в произвольном виде, а по строго утвержденным формам.
Печатные копии необходимо размещать на информационных стендах в офисах компаний. Информационные стенды должны стоять в удобном для посетителей месте, то есть так, чтобы каждый смог подойти к стойке и прочитать интересующую его информацию (подробнее об оформлении стендов в нашей статье). Копии материалов с оформленных стендов УК должна хранить в течение 5 лет.
Кроме того, в Стандарте раскрытия информации содержатся требования к видам, порядку, способам и срокам публикации сведений, которые должны размещать управляющие компании и к которым должен быть открыт доступ неограниченному кругу лиц. Иными словами, УК раскрывает информацию о своей деятельности и домах, а население, контролирующие и другие органы власти могут их просматривать и проверять.