Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как налоговики будут бороться с нелегальной арендой квартир в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
Декларирование полученного дохода
Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.
Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.
Подать декларацию можно несколькими способами:
- Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
- По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
- По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Почему самозанятый не получит налоговый вычет, если будет сдавать квартиру как физлицо
Если вы сдаете квартиру как физлицо и платите 13% НДФЛ от доходов, то можете вернуть из бюджета деньги или заплатить НДФЛ в меньшем размере. Для этого можно использовать любые налоговые вычеты. Например, можно купить квартиру и получить вычет за ее покупку. Либо использовать налоговый вычет за лечение зубов или обучение. Но это не получится, если вы зарегистрируетесь как плательщик НПД.
Представим ситуацию, что самозанятый разделил доходы и налоги: с доходов от работ и услуг платит НПД, а с дохода от сдачи квартиры — НДФЛ. Теоретически это возможно, ведь для уплаты НПД налоговая берет в расчет только те доходы, которые человек сам заявляет в приложении «Мой налог».
Однако в этом случае, даже если гражданин подаст декларацию и отразит в ней доходы от сдачи квартиры, налоговая инспекция потребует сдать уточненную декларацию с нулевыми показателями. Соответственно, никаких вычетов налогоплательщик не получит.
Позиция Минфина: плательщики НПД освобождаются от НДФЛ в отношении доходов, которые являются объектом налогообложения НПД. Такие доходы не нужно отражать в декларации 3-НДФЛ.
Аналогичной позиции придерживается ФНС. Причем налоговая отдельно рассматривает вопрос, как нужно платить налоги физлицу, если сдавать квартиру и одновременно платить НПД.
Вот что получится в итоге.
Доход от сдачи квартиры самозанятый не заявлял, сведения в налоговую инспекцию не передавал и НПД не платил — это нарушение. В первый раз налоговая ограничится штрафом — 20% от суммы дохода, которую плательщик НПД не заявил и не передал в налоговую. Если самозанятый повторно допустит нарушение в течение шести месяцев после того, как его привлекут к ответственности в первый раз, сумма штрафа увеличится до суммы незаявленного дохода.
Если заплатить 13% НДФЛ от сдачи квартиры до подачи декларации, то эти деньги на время зависнут. Их можно попытаться вернуть как ошибочно уплаченный налог — для этого нужно направить заявление в ИФНС. А если подать декларацию до того, как заплатить налог, налоговая инспекция потребует сдать уточненную 3-НДФЛ с нулевыми показателями и откажет в вычете.
Сопоставив все сведения, ИФНС, по сути, должна доначислить НПД и обязать самозанятого погасить недоимку. Одновременно могут привлечь к ответственности по статье 129.13 налогового кодекса. Тем более что в такой ситуации особо и доказывать ничего не нужно: все будет видно по декларации и доходам, которые налогоплательщик сам представил в ИФНС и как самозанятый, и как физлицо.
Что будет, если не платить налоги со сдачи квартиры
Допустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи. Риск нарваться на такую проверку невелик, но исключать его точно не стоит. ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда. Разберём каждый случай подробнее.
МВД и ФНС выпустили соглашение о взаимодействии. Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть письмо Минфина, в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».
На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских можно не пускать в квартиру, а выездные проверки ФНС встречаются редко.
Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы. Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией. Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца оштрафуют на 2–3 тысячи рублей. В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.
Алёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство. Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при сдаче квартиры
Процесс заполнения декларации рассмотрим на примере Ивана, который сдавал квартиру в наем на протяжении всего 2022 года. Сумма ежемесячной арендной платы по договору составляла 20 000 руб. За год доход Ивана от сдачи жилья составил 240 000 руб. По окончании 2022 года он подготовит декларацию по форме 3-НДФЛ, чтобы отчитаться о доходах и заплатить подоходный налог.
Форма декларации состоит из 16 листов, но Ивану понадобится только четыре: титульный лист, разделы 1 и 2, приложение 1.
На титульном листе заполняются сведения об арендодателе, налоговой инспекции и налоговом периоде:
- ИНН плательщика;
- номер корректировки — 0;
- налоговый период — 34, 2022 год;
- код ИФНС;
- код страны — 643;
- код категории налогоплательщика — 760;
- ФИО;
- данные паспорта;
- номер телефона.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Кто может сдать квартиру в аренду
Передача квартиры в аренду возможна лишь при согласии собственника. По факту, владельцев может быть несколько. Это говорит о необходимости получения разрешения от каждого. В противном случае сдача недвижимости будет незаконной. По факту, гражданин может сдать только одну комнату, принадлежащую ему, однако другие владельцы вправе обратится с жалобой в полицию или прокуратуру с целью принудительного выселения незаконного квартиросъемщика.
Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, возможно понадобится разрешение органов опеки. Как показывает практика, большинство граждан пренебрегают данным действием. В основном это касается нелегальной сдачи жилья.
Сдать квартиру можно через третье лицо, при условии оформления нотариальной доверенности. К примеру, владелец квартиры проживает в другом регионе. Он оформляет доверенность на риелтора, который подберет клиента для аренды жилья и будет следить за выполнением договорных обязанностей.
Как правильно передать имущество при сдаче квартиры в аренду
Помимо договора найма, владельцу квартиры и арендатору стоит составить акт приема-передачи имущества. В нем приводится перечень техники, мебели, газового и электрического оборудования, передаваемых во временное пользование, а также их фактическое состояние на момент подписания документа.
Акт составляется в двух экземплярах, подписывается обеими сторонами сделки и подкрепляется к договору найма. Если имуществу будет нанесен вред по вине арендатора, он должен понести затраты на ремонт или приобретение нового изделия (оборудования).
Если между сторонами сделки возникнут спорные ситуации, они вправе подать исковое заявление в суд. В таком случае, договор найма и акт приема-передачи станут прямыми доказательствами.
Блиц-вопросы по уплате налогов ИП
Как зарегистрироваться в налоговой?
Пройти регистрацию в налоговой можно через:
— eGov;
— Elicense;
— мобильные приложения банков.
Куда сдавать налоговую отчётность?
Налоговую отчётность можно предоставить:
- на сайт Кабинет налогоплательщика — cabinet.salyk.kz;
- через мобильное приложение E-Salyg Azamat, а также банковские сервисы;
- через еGov.kz; — в ЦОН на бумажных носителях;
- в налоговых управлениях.
Где нужно платить налоги?
Оплата принимается:
* через мобильное приложение E-Salyg Azamat;
* через мобильные приложения банков;
* в отделениях Казпочты.
Есть ли штраф за незаконную сдачу жилья в аренду?
Есть. Штрафуют за непредставление налоговой отчётности в срок и занятие предпринимательской деятельностью без регистрации.
За отсутствие отчётности — сначала предупреждение, затем штраф 15 МРП, т. е. 51 750 тенге.
За незаконную предпринимательскую деятельность штраф для физлиц:
- 15 МРП, 51 750 тенге, — за первое нарушение,
- 30 МРП, 103 500 тенге, — если нарушение совершено повторно в течение года.
Что такое налог на имущество: кто и за что должен его платить
Налог на имущество физлиц — это ежегодная плата государству за владение недвижимым имуществом. Налог на недвижимость начинает начисляться с момента получения объекта в собственность — в день регистрации собственности в Росреестре после покупки, например, парковочного места начнутся исчисления.
Налог рассчитывает налоговая инспекция, которая во второй половине года начисляет плату за владение объектами в прошлом отчетном периоде. После этого собственнику направляется уведомление в личный кабинет на сайте ФНС и письмом по месту регистрации.
Если вы владеете объектом не целиком, а только его частью, налог будет исчисляться пропорционально доле владения. Если вы не пользуетесь своим имуществом, например живете в другом городе, а квартира простаивает, для инспекции это не имеет значения. Налог все равно будет начисляться вне зависимости от жизненной ситуации.