Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 11.6 Земельного кодекса. Объединение земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.
Требования к объединяемым участкам
Чтобы объединение земельных участков прошло успешно, нужно учитывать требования действующего законодательства:
- территории, подлежащие слиянию, должны иметь смежное или близлежащее расположение;
- необходимо предварительное выполнение межевых работ, позволяющих установить точные границы участков по указанным в документах географическим координатам;
- объединению подлежат участки, имеющие единую категорию, вид допустимого функционального использования;
- земельные территории должны принадлежать одному населенному пункту;
- создание нового участка возможно при сохранении целостности границ.
Если собственников несколько
При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемый земельный участок.
При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
Аренда части земельного участка и особенности заключения договора
Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).
Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
Право собственности на новообразованный земельный участок
Вследствие объединения двух и более смежных участков возникает единая территориальная единица, а существование составляющих ее наделов прекращается.
В отношении форм владения объединенным участком могут возникнуть следующие права:
- если земли до соединения имели одного хозяина, то после их слияния полученный земельный надел также полностью переходит на правах собственности к владельцу первичных участков.
- при соединении земель, принадлежащих разным владельцам, вновь образованный надел поступает в их распоряжение на правах совместной собственности.
- если происходит слияние участков, прежде находившихся в общей собственности у разных лиц, то после объединения каждый из владельцев становится обладателем новообразованного надела на правах совместной собственности.
После завершения процедуры объединения понадобится заново зарегистрировать свое право на владение землей.
Если исходный участок в аренде
Образование земельного участка допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется, если происходит:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего объединение земельных участков в обязательном порядке.
Если у вас есть вопросы по теме объединения земельных участков, пишите в комментариях!
Объединение земельных участков в 2020 году: решение собственника, порядок проведения
Объединение земельных участков (далее – ЗУ) – процедура, которая заключается в соединении двух и более смежных участков в один. Такая процедура проводится для расширения площади участка, увеличения его кадастровой стоимости и др. Право на объединение земельных участков предусмотрено Земельным кодексом РФ (ст. 11.6).
Не все земельные участки можно объединять. Законодательно установлена возможность объединения только смежных земельных участков, т. е. таких, которые имеют одну границу. Необходимым условием объединения участков является проведение межевания. Кадастровый инженер обязан составить межевой план и направить его в Росреестр.
В том случае, если не проводилось межевание присоединяемых участков, его необходимо осуществить. Межевание заключается в проведении геодезических работ на земельном участке, с помощью которых определяются его границы.
Право собственности на новообразованный земельный участок
Вследствие объединения двух и более смежных участков возникает единая территориальная единица, а существование составляющих ее наделов прекращается.
В отношении форм владения объединенным участком могут возникнуть следующие права:
- если земли до соединения имели одного хозяина, то после их слияния полученный земельный надел также полностью переходит на правах собственности к владельцу первичных участков.
- при соединении земель, принадлежащих разным владельцам, вновь образованный надел поступает в их распоряжение на правах совместной собственности.
- если происходит слияние участков, прежде находившихся в общей собственности у разных лиц, то после объединения каждый из владельцев становится обладателем новообразованного надела на правах совместной собственности.
После завершения процедуры объединения понадобится заново зарегистрировать свое право на владение землей.
Повторная выдача свидетельства осуществляется по упрощенной схеме и требует представления следующих документов:
- паспорта владельца;
- акта об объединении земельных наделов;
- правоустанавливающих документов на участок;
- согласия от других собственников, если одним из участков владеет иное лицо.
Объединение земель – процедура достаточно распространенная и подкрепленная законодательными актами, в которых четко обозначены условия и последовательность действий собственников для ее осуществления. Прежде всего успешность процедуры слияния земельных участков зависит от наличия всех необходимых документов и привлечения компетентного кадастрового специалиста. Далее объединенный участок ставится на учет в качестве самостоятельного объекта, в результате чего прекращаются права собственности на предыдущие наделы. Все регистрационные процедуры проводятся либо через Росреестр, либо через территориальный Многофункциональный центр. При четком следовании инструкции оформление документов не потребует большого количества времени, а затраты владельца будут носить в основном материальный характер (на оплату пошлины за регистрацию собственности и услуг специалистов по межеванию).
Что такое объединение земельных участков
Процедура объединения участков осуществляется на основе письменного обращения собственника. Подать заявление имеет право как физическое, так и юридическое лицо. Произошедшие изменения не влияют на целевое предназначение земли и типы использования, на которые выдано разрешение.
Законодательство разрешает объединять исключительно смежные участки земли вне зависимости от количества владельцев. Новый участок может находиться как в единоличной, так и в долевой собственности.
Среди причин, которые спровоцировали необходимость объединения участков, выделяют:
- увеличение стоимости участка на рынке земли. В результате процедуры собственник получает участок с большой площадью, который можно выгодно продать. Цена одного объединенного участка значительно выше двух небольших участков, которые в совокупности имеют аналогичную площадь,
- для упрощения налогового учета. Организации объединяют участки с целью облегчения процедуры уплаты налогов,
- при необходимости строительства дома или коттеджа для большой семьи. В целях предотвращения проблем при получении разрешения на стройку собственники участков подают заявление на их объединение согласно нормам правовых актов.
Обратите внимание! Процедура в обязательном порядке учитывает действующие требования земельного законодательства.
Позиция правоприменительной практики
С учетом общих норм ЗК РФ в результате объединения государственного и частного земельных участков должно возникнуть право общей долевой собственности на новый объединенный земельный участок. Данное обстоятельство повлечет необходимость применения ст. 250 ГК РФ, определяющей, что лицо, обладающее долей в праве общей собственности на сформированный участок, получит право преимущественной покупки доли, принадлежащей субъекту РФ. Кроме того, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Значит, после объединения участков доля субъекта РФ может быть выкуплена без проведения торгов, в ряде ситуаций — по льготной цене (например, при нахождении на участке объекта недвижимости). С учетом отсутствия порядка принятия решений о возможности объединения участков наличие дискреционных полномочий у государственного органа создает коррупциогенную угрозу передачи прав на земельные участки в обход торгов.
В Санкт-Петербурге одна из подобных сделок стала объектом пристального внимания . Увидев злоупотребления со стороны должностных лиц и пояснив, что они не могли не осознавать неминуемое выбытие участка из государственной собственности в результате объединения участков, депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга направил запрос на имя губернатора Санкт-Петербурга. Особую показательность ситуации в данном случае придает тот факт, что участок, находившийся в частной собственности, был расположен в глубине квартала, а городской участок примыкал к красной линии набережной, обладающей несравнимо более высокими видовыми характеристиками.
Прежде чем узнавать, как объединить 2 участка, стоит получить информацию о том, какие земли допускаются к данному процессу.
- Объединить два и более участка можно только тогда, когда они являются смежными, имеют общие границы.
- Должен существовать межевой план на участки, их регистрация в Кадастровом Реестре. В случае, когда не установлены точные границы территории, следует сначала вызвать специалиста для межевания.
- Возможно соединение двух участков, если они имеют одинаковую категорию. Но возможно провести процедуру для земель с разным разрешенным использованием, ведь у новых объектов недвижимости устанавливаются те виды, которые выбирает собственник.
- Земельные территории должны находиться по одному адресу, в одном населенном пункте.
При этом новый участок должен быть создан без нарушения земельного законодательства, он не должен получить изломанные границы. Также следует обратить внимание на то, чтобы новая территория, находящаяся в собственности, не мешала свободному доступу к другим участкам.
Правовые споры, возникающие при объединении земель
Наиболее распространенной проблемой при объединении ЗУ является отрицательный ответ в государственной регистрации права на созданный участок. В этом случае необходимо затребовать у регионального отделения Росреестра письменный отказ. Далее необходимо изучить его причины. Если они действительно обоснованы и ошибка в проведении объединения есть, необходимо устранить недостатки и вновь подать заявление. Однако случается так, что Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. В данном случае имеется два пути решения:
- обжаловать действие в вышестоящий орган (на решение управления Росреестра по регионам жалоба подается в федеральный орган государственной регистрации, кадастра и картографии);
- обжаловать решение в судебном порядке путем подачи иска в рамках административного производства.
Зачастую проблемы возникают при заключении соглашения с собственниками земли об объединении. Законодательно не установлено нотариальное удостоверение такого соглашения. Однако многие государственные органы, в которые приходится обращаться, требуют именно удостоверенного соглашения. В данном случае их отказы придется обжаловать, потратив при этом денежные средства и время. Поэтому многие юристы рекомендуют нотариально удостоверять соглашение.
Объединение земельных участков в 2019 году: образец соглашения, проведение кадастровых работ, условия и порядок объединения земли, документы / Земельный эксперт
Земельные участки, смежные друг с другом, можно объединить в один новый участок. Сделать это по общему правилу могут только их собственники. Если обоими наделами владеет один гражданин, то он становится единоличным собственником созданной им недвижимости.
Если наделы принадлежали нескольким субъектам, объединение земельных участков может происходить в режиме общей собственности. Глава 16 Гражданского Кодекса РФ разрешает общий земельный участок делить на доли. Каждая из них будет принадлежать гражданам на правомочиях собственников.
В ходе объединения им понадобится образец решения собственника об объединении земельных участков (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец решения собственника об объединении земельных участков]).
Соглашение об объединение земельных участков
Как получить земельный участок состоящий из нескольких? Законодательно нельзя запретить объединение смежных земельных участков разных территорий, если они принадлежат частному лицу и определенной фирме, компании. Для того, чтобы все оформить с юридической позиции, потребуется заключить соглашение об объединении земельных участков.
Это документ, который составляется в письменной форме и включает данные всех заинтересованных сторон и их подписи. Без такого законодательного акта невозможно объединить разные земли в один участок. Обычно такой процесс проводится для повышения стоимости, ликвидности определенной территории с целью ее последующей выгодной реализации. Решение об объединении земельных участков принимается всеми участниками данного процесса.
Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием
При объединении земельных участков, вид разрешенного использования играет важную роль. Если он сильно различается — процедуру образования провести не удастся. Сельскохозяйственные и ИЖС виды совместимы, а вот промышленные и лесопосадки — нет.
В каких случаях не допускается объединение смежных земельных участков:
- указанные территории принадлежат одному физическому или юридическому лицу по праву пожизненного наследуемого владения;
- один из смежных земельных наделов принадлежит владельцу по праву пожизненного наследуемого наследия, а другой — по праву бессрочного пользования;
- все наделы принадлежат владельцу на праве бессрочного пользования.
Чтобы получить право на соединение площадей с разным видом разрешенного использования, нужно изменить категорию одного или нескольких из них, с разрешения собственника. Для этого предоставляется пакет документов:
- удостоверение личности арендатора;
- заявление;
- договор об аренде;
- кадастровый паспорт;
- бумаги на постройки.
Для ИЖС список нужно дополнить проектами территории и здания, а также письменным согласием от собственников и соседей. После получения разрешения, нужно подать документы в Росреестр, для изменения данных в ЕГРП и документы о собственности.
Когда вид разрешенного пользования изменен, собственник подает стандартный пакет документов для образования единой территории.
Что такое нерациональное объединение?
Земельные участки далеко не всегда имеют геометрически правильные и четко очерченные границы. Наличие изломов, спорных объектов и вклинивания других площадей может негативным образом сказаться на эксплуатации земли.
Прежде чем приступать к объединению, задумайтесь о необходимости и сложности этой процедуры. Если вас устраивает текущий юридический статус объекта, то проводить объединение не обязательно.
Еще один аспект касается нарушений российского законодательства. При объединении участков, новая территория не должна превышать предельно допустимые нормы. Этот нюанс также важно учитывать на этапе межевания и сбора документов.
Прежде чем поставить новый участок на учет, определите его новый адрес. Это необходимо сделать после проведения межевания и перед постановкой на учет.
Условия объединения земельных участков
Положениями земельного законодательства указываются различные ситуации, в которых специалист по кадастровым работам может осуществлять объединение землевладений.
Перед тем, как приступить к подготовке необходимых для данной процедуры бумаг, заранее выясните, относится ли ваша ситуация к перечисленным законодателем:
- наделы характеризуются одинаковым видом разрешенного землепользования и относятся к одной категории. Это значит, что, к примеру, можно соединить наделы, предназначенные для садоводства либо предоставленные для ведения сельского хозяйства;
- в качестве существенного момента законодатель выделяет необходимость принадлежности объединяемых участков к единому субъекту либо территориальному образованию (город, село, прочие населенные пункты). Таким образом, если три надела находятся в пределах Новосибирского района, то затруднений не последует. А если один участок находится в Новосибирске, а остальные – в Куйбышеве, то соединение таких участков невозможно;
- существенное ограничение заключается в том, что параметры создаваемого надела должны соответствовать требованиям о максимальном размере. Обычно субъекты нашего государства самостоятельно устанавливают данные нормативы, а некоторые муниципальные образования не предусматривают ограничений совсем;
- поворотные точки должны быть установлены четко по нормативам. Это подразумевает, что невозможно соединить земли, находящиеся в пределах, например, водной и лесной зоны. Объединение возможно лишь для участков с поворотными точками и установленными границами, данные о которых содержатся в ЕГРН;
- земли, находящиеся в бессрочном пользовании либо пожизненном наследуемом владении, должны эксплуатироваться одним лицом.