Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать комнату в аренду по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Сдача комнаты в коммуналке и согласие соседей
Теоретически, согласие соседей для сдачи в найм коммунальной квартиры не требуется. По крайней мере, Жилищный кодекс РФ этот аспект чётко не регламентирует. Однако недовольные соседи могут выселить квартиранта в судебном порядке или превратить его жизнь в ад и заставить съехать самостоятельно. В любом случае, источник дохода будет потерян, отношения с соседями испорчены.
Юристы рекомендуют брать у соседей по коммунальной квартире письменное согласие на заселение квартиранта и заранее обсудить порядок использования общего имущества: коридора, кухни, санузла.
Чем больше у квартиры собственников, тем сложнее договориться о сдаче комнаты в найм. К каждому надо найти подход, убедительные слова и мотивы. Однако в случае судебного разбирательства письменное согласие соседей позволит склонить чашу правосудия на вашу сторону.
Законодательная база: нюансы и подводные камни
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это Жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Как сдать комнату в квартире?
О том, как сдать комнату в квартире, имеется много информации в сети Интернет. Если у вас 2-комнатная квартира, а пользуетесь вы практически только одной комнатой, то вторую можно сдать в аренду студентам или студенткам, одиноким мужчинам, бездетной семье. Если жилец найден, необходимо узнать его паспортные данные, зафиксировать их для своего спокойствия.
Можно попросить, чтобы будущий квартиросъёмщик принёс копию всех страниц паспорта. Можно составить с ним договор в письменной форме. В любом случае, квартирант будет находиться под вашим присмотром, если вы проживаете в соседней комнате. Если же у вас есть отдельное жилье, и вы основное время проводите у детей, мужчины, то первоначально следует пожить дома, чтобы присмотреться к постояльцу.
Кому лучше сдать комнату?
По мнению бывалых квартиросдатчиков, лучшими квартирантами считаются парни, студенты. Оплата идёт за двоих человек, а их постоянно нет дома, приходят только ночью. Некоторые прилежные девочки также ведут себя спокойно и много времени проводят за учёбой. Но они постоянно готовят на кухне, плещутся в ванной, стирают, сушат белье, моют голову, пользуются феном, утюгом. Совместная жизнь с семейной парой также не сулит большой комфортности.
Однако квартиросдатчики знают, на что идут, и согласны терпеть такое соседство до определенного времени. При решении вопроса: «Как сдать комнату в квартире?» идет постоянный поиск. Если хозяйка невыносимая, ищут другое жилье квартиранты, если жильцы не устраивают хозяев, то те ищут других квартиронанимателей.
Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Данный вариант возможен в ситуациях, когда комната является собственностью арендодателя. В таком случае владелец вправе сдать недвижимость, не получая на то согласия других лиц, проживающих в коммуналке, либо местного муниципалитета.
В подобных ситуациях нередко возникают споры по поводу права эксплуатации имущества, входящего в общедолевую собственность: санузлы, кухни, коридоры и иное. Соседи, которые не дают сдать жилплощадь, упирают на то, что наниматели не могут пользоваться по своему усмотрению указанными помещениями.
Действующее законодательство (Жилищный и Гражданский Кодекс) разрешает данный спор. В ЖК прямо указано, что лицо, являющееся полноправным владельцем комнаты в коммуналке, может распоряжаться имуществом, которое относится к общедолевому. Из этого следует, что аналогичными правами обладает и наниматель жилого помещения.
Во избежание неприятностей рекомендуется согласовать с соседями вопросы, которые часто вызывают споры: время посещения гостей, порядок и условия использования общедолевого имущества и другое. При необходимости эти нюансы можно отразить в отдельном документе.
Второй важный нюанс — наниматель не должен портить общую собственность или создавать проблемы остальным проживающими (нарушать порядок). Если эти требования не соблюдаются, соседи вправе подать жалобу в соответствующие органы, которые могут обязать владельца комнаты расторгнуть договор аренды.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Секрет успешной сдачи комнаты в коммуналке включает в себя несколько составляющих:
- Подготовка договора аренды.
- Размещения объявления на всевозможных ресурсах (или привлечение посредника).
- Поиск ответственных квартиросъемщиков.
Помощь риелтора сэкономит время, которое тратится на многочисленные показы жилья. Кроме того, риелтор составит индивидуальный договор, который останется только подписать обеим сторонам.
Удобно пользоваться услугами агентства, если жилье находится в другом регионе, где собственник не проживает. Недостатком здесь является необходимость оплаты услуг агентства недвижимости. Также риелтор не гарантирует быструю сдачу жилья.
При оформлении сделки через агентство недвижимости, убедитесь в его надежности. В некоторых случаях под маской риелтора может оказаться мошенник.
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
- Скачать бланк договора на сдачу комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец договора на сдачу комнаты в коммунальной квартире
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Сдача в аренду комнат в коммунальной квартире: бизнес и искусство отношений
Перед тем как начать составлять объявления о сдаче комнаты в квартире, нужно определиться, кого бы вы хотели видеть в качестве соседа. Может быть это студент, молодая семья, или одинокий пожилой человек. Далее нужно составить объявление, и в дальнейшем разместить его на интернет сайтах, в газетах, на стендах объявлений, на остановках.
В объявлении нужно указать следующие данные:
Предлагаем вам рассмотреть различные категории комнат, чтобы выделить особенности сдачи их внаём:
- Комнаты в приватизированных квартирах;
- Комнаты в неприватизированных квартирах;
- Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах;
- Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах.
Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.
В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.
Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.
Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре.
Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.
Чтоб сдать комнату в вашей неприватизированной квартире, уже не потребуется согласие соседей, так как их в квартире просто нет.
Однако, также как в случае с другим неприватизированным жильем, потребуется согласие наймодателя. Порядок получения согласия такой же: нужно письменное обращение с приложением согласия членов вашей семьи, проживающих совместно с вами.
Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.
Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:
- Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
- В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.
Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.
Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.
Сдача комнаты в коммунальной квартире
В принципе, сдача в аренду комнаты в квартире, которую семья занимает на основании договора социального найма, возможна с согласия собственника квартиры. Необходимо подать собственнику (муниципалитету) письменное обращение и приложить к нему согласие всех, кто прописан и проживает в квартире. Но нужно помнить, что муниципалитет вправе, как разрешить, так и отказать вам.
Если же, несмотря на отказ, комната все-таки будет сдана, и это станет известно собственнику, квартиросъемщика могут наказать, вплоть до расторжения договора социального найма. Поскольку любые операции с недвижимостью имеет право производить лишь собственник, либо его доверенное лицо. У нанимателя такого права нет.
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
ВНИМАНИЕ! Не забывайте, что, если вы сдаете комнату в квартире, где одновременно живете сами, с семьей, то, по сути, превращаете отдельную квартиру в коммунальную. Поскольку, хотя вы и не сдаете нанимателю напрямую кухню, санузлы, прихожую, вы неизбежно предоставляете ему право пользоваться ими. Ведь жилец вполне законно полагает, что, снимая комнату, одновременно получает полное право приготовить себе ужин, принять душ, постирать белье, воспользоваться туалетом, наконец. Поэтому желательно согласовать порядок пользования совместными помещениями заранее. Надежда на то, что «по ходу дела все как-нибудь утрясется», может впоследствии привести к серьезным конфликтам и досрочному расторжению договора аренды одной из сторон. Это невыгодно ни арендатору, ни арендодателю.