Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить долю в квартире на ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Стоимость переоформления доли в квартире и сроки
Переоформляя часть квартиры на родственника, необходимо помнить о сопутствующих расходах. Перерегистрация права на нового владельца требует уплаты:
- пошлины в Росреестре (2000 рублей);
- составление и заверение договора нотариусом (1000-1500 рублей).
Согласно налоговому законодательству, получение недвижимости или ее части в дар приравнено к доходу граждан. Это влечет необходимость уплаты 13-процентного налога. От оплаты НДФЛ освобождены только лица с близкими родственными отношениями:
- супруги;
- родители;
- дети;
- братья/сестры;
- родители родителей.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.
В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме.
В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Стоимость переоформления доли в квартире и сроки
Переоформляя часть квартиры на родственника, необходимо помнить о сопутствующих расходах. Перерегистрация права на нового владельца требует уплаты:
- пошлины в Росреестре (2000 рублей);
- составление и заверение договора нотариусом (1000-1500 рублей).
Согласно налоговому законодательству, получение недвижимости или ее части в дар приравнено к доходу граждан. Это влечет необходимость уплаты 13-процентного налога. От оплаты НДФЛ освобождены только лица с близкими родственными отношениями:
- супруги;
- родители;
- дети;
- братья/сестры;
- родители родителей.
Нужно ли выделять долю ребенку при покупке квартиры
При покупке новой квартиры вопрос с выделением детских долей остается на усмотрение родителей. Кто-то оформляет жилое помещение в собственность на одного члена семьи, кто-то выделяет часть собственности каждому: и родителям и всем детям. Но есть некоторые ситуации, когда выделение детской доли в покупке обязательно:
- Согласно ФЗ № 256 от 29.12.2006 годапри покупке жилого помещения в ипотеку с использованием средств МС, после снятия обременения на жилье, родители обязаны наделить каждого из детей долями. Но сначала родители выплачивают ипотечный кредит, а уже потом выделяют часть жилого помещения несовершеннолетним в собственность.
- При продаже старой квартиры, в которой совладельцами были дети, выделение равнозначной доли в новой квартире также обязательно. Перед сделкой купли-продажи старой квартиры родители должны оформить обязательство о выделе детских долей в новом жилом помещении, иначе ООП не разрешит продажу. Если же они каким-либо образом обойдут этот запрет и не выделят в новом жилье детские доли, сделка может быть признана недействительной.
- При приватизации муниципальных квартир выдел детских долей также обязателен.
Как переоформить долю в квартире на родственника, другого дольщика
Нередко происходит так, что обладатель части квартиры желает передать ее другому лицу (неважно родственнику или нет). Независимо от степени родства долю можно переоформить, заключив один из следующих договоров
| Вид договора | Особенности при заключении с родственником | Особенности при заключении с другим человеком |
|---|---|---|
| Купля-продажа | Вне зависимости от родственных отношений заключается по общим правилам, закрепленным в параграфе 7 главы 30 ГК РФ. Первоочередным правом выкупа доли являются другие дольщики, а не родственники (не владельцы) | |
| Мена | Так же нет различий в переоформлении на родственника или другое лицо. Правовые основания этого договора описаны в главе 31 ГК РФ. | |
| Дарение | В этом случае не придется оплачивать налог, если сделка заключается между близкими родственниками (мама, сын, дочь и т.д.). Другие дольщики приоритета не имеют, то есть владелец части недвижимости сам решает, кому ее подарить | Если такой безвозмездный договор заключается между не близкими родственниками или же чужими людьми, то одаряемый должен будет оплатить налог в размере 13% |
Судебная практика: дарение доли недвижимости близкому родственнику
Дарственная на часть жилого имущества может быть признана недействительной в том случае, если она была оформлена под влиянием заблуждения. Это когда участник сделки не по своей воле составляет какое-то неправильное мнение либо остается в неведении касательно каких-то важных обстоятельств, и под их влиянием человек совершает сделку, которую он не стал бы совершать, если бы не был введен в заблуждение.
Так, в силу обстоятельств, которые связаны с ограничениями в здоровье дарителя по зрению и слуху или в силу возраста даритель заблуждалась относительно природы сделки, а также значения собственных действий. Она считала, что подписывала договор дарения 1/2 доли на квартиру и участок земли с условием покупки для нее квартиры.
В результате подписания дарственной даритель оказалась без права собственности на спорное имущество и на квартиру. В итоге суд признал договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).
Правовые последствия дарения ребенку
С момента возникновения у несовершеннолетнего ребенка права собственности на долю, он может распоряжаться ей с согласия родителей. Для возмездного отчуждения доли потребуется получить согласие органа опеки, для безвозмездных сделок потребуется ждать наступление совершеннолетия у ребенка.
Дарения недвижимости между лицами с родственными связями характеризуется устранением обязанности по уплате налога на доходы. Таким образом, если одаряемый ребенок и даритель состояли в родстве (например, отец и сын), налоговое законодательство позволяет им избежать налогообложения. Если одаряемый ребенок не приходился родственником дарителю, его родителям придется уплатить налог по общей ставке 13%, так как приобретение имущества в дар означает имущественную выгоду.
Если договором было предусмотрено обещание подарить долю, оно подлежит исполнению в срок, указанный в тексте договора. Отказ от обещания допускается только в случаях, прямо предусмотренных в законе (например, при существенном ухудшении имущественного и материального положения дарителя, о котором он не мог предполагать в момент заключения договора).
После приобретения доли в квартире у несовершеннолетнего гражданина возникают равные права с остальными дольщиками на владение и пользование общим имуществом квартиры. При этом для собственника не могут устанавливаться ограничения по вселению и фактическому проживанию в квартире, а также при регистрации по месту жительства.
С момента достижения возраста 18 лет ребенок получит полное самостоятельное право распоряжаться долей в жилом помещении по собственному усмотрению. Согласование с родителями, участвовавшими в сделке в качестве законных представителей несовершеннолетнего гражданина, не требуется.
Способы переоформления квартиры на ребёнка
Прописка даёт только право на проживание. Есть несколько законных способов сделать ребёнка собственником квартиры:
- Приватизация. В ходе приватизации ребёнок, прописанный в квартире, имеет право на равную долю. Если родители нотариально откажутся от своих долей в его пользу, то он становится её полноправным владельцем.
- Покупка жилья. Можно заключить сделку купли-продажи. Несовершеннолетний член семьи становится собственником всей квартиры или её части. Если жильё приобретают по программе «материнский капитал», то обязательным требованием является выделение доли в собственности всем детям.
- Дарение.Оформить дарственную может любой владелец жилой или коммерческой недвижимости, которая не обременена долгами. Недвижимость, подаренная близкому родственнику, налогом на физических лиц (от 13% до 30%) не облагается.
- Завещание.Завещателем может быть любой человек, а не только близкий родственник.
У этого способа есть особенности:
- завещание могут оспорить через суд другие наследники;
- расходы на переоформление недвижимости (госпошлина, услуги нотариуса) лягут на ребёнка в будущем;
- на его составление не нужно согласие законных представителей одаряемого;
- вместе с имуществом завещание передаёт по наследству и долговые обязательства.
- если наследственное дело будет открыто до наступления совершеннолетия ребёнка, то оформлением наследства будет заниматься его представитель;
- если завещания не будет, то ребёнок получит только положенную по закону долю (при наличии родства).
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Налоги на дарение доли комнаты
Согласно налогового законодательства РФ доходы в денежной и натуральной форме от любых сделок подлежат налогообложению в соответствии с гл. 23 НК РФ, т.е. уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В свою очередь, определение размера налога напрямую зависит от величины такого дохода (налоговая база — ст. 210 НК РФ) и ставки (ст. 224 НК РФ), которая, как правило, составляет 13%.
Налогоплательщиком в данном случае является одаряемое лицо, как выгодоприобретатель по сделке. Даритель никогда не подлежит налогообложению, поскольку не получает ничего от второй стороны (признак безвозмездности по ст. 572 ГК РФ).
В соответствии с пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ для сделок дарения существуют некоторые исключения из указанного правила, в частности:
- не подлежат налогообложению доходы, полученные в денежной и натуральной формах, кроме недвижимости, транспортных средств, долей, акций, паев;
- освобождены от уплаты НДФЛ близкие родственники дарителя.
Как оформить недвижимость на ребенка?
Существуют возможности оформить недвижимость на малыша в любом возрасте. Предусмотрено несколько законных способов оформления квадратных метров земли либо жилья на несовершеннолетнего гражданина. В зависимости от ситуации родители выбирают для себя наиболее подходящий вариант оформления сделки:
- безвозмездно передать в собственность;
- подарить через дарственный договор;
- передать по наследству;
- купить новую квартиру сразу на имя малыша.
Оформить долю в квартире или целиком всю жилплощадь на ребенка легко через приватизацию. По закону в ходе приватизационного процесса собственниками становятся все члены семьи, которые зарегистрированы в данной квартире, в том числе и дети. Все прописанные лица получают равные доли жилплощади.
Родитель, желающий наделить своего малыша большей площадью, может отказаться от своей приватизационной доли в пользу ребенка. Таким образом легко передать в собственность несовершеннолетнему полностью всю квартиру.
Закон строго охраняет права ребенка. Продажа приватизированной квартиры возможна только с учетом соблюдения интересов ее юного владельца – за этим следят органы опеки. Из средств, вырученных от продажи приватизированного жилья, оформленного на всех членов семьи, всем детям должны быть выделены денежные суммы либо равноценные доли во вновь приобретаемом жилье.
Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно путем заключения договора дарения.
Дарственная может быть оформлена на имя малыша с самого рождения.
Процедура оформления проста: родители собирают необходимую документацию, составляют письменный договор дарения на имя ребенка, заверяют документ в нотариальной конторе и на этом основании перерегистрируют квартиру в Росреестре на нового владельца. Для регистрации договора дарения и получения свидетельства о собственности на новое имя потребуются следующие документы:
- паспорта родителей, паспорт ребенка старше 14 лет или свидетельство о рождении для малышей;
- предыдущее свидетельство о собственности на имя дарителя;
- документ, подтверждающий возникновение права дарителя на владение жильем (договор купли-продажи, решение суда или прочее);
- технический паспорт объекта сделки;
- справки о том, что объект недвижимости не находится в залоге или под арестом.
Как делится имущество при разводе, если собственник муж
- Если квартира или любое другое недвижимое имущество было куплено и оформлено не в самом браке, а до момента его заключения. На практике это означает, что если жена после свадьбы переехала жить в дом, которым владеет муж, она не может претендовать на то, что его поделят по равным долям.
- Если недвижимое имущество было получено в результате безвозмездной сделки. Под этим понятием подразумевается любая сделка, при которой получение жилья не сопровождено ответным платежом, оказанием услуг, а также каким-либо другим материальным возмещением. К их числу, прежде всего, относят дарение и наследование.
- Если жилая недвижимость была приобретена в браке, однако на ее покупку ушли денежные средства исключительно одного из супругов, которые не входят в общую собственность.
- Если жилье было приватизировано лишь на одного супруга, а другой добровольно отказался. Если произошел отказ, значит владельцем помещения будет только муж, поэтому при разводе жена не может претендовать на раздел имущества. У нее есть только право проживать в этой квартире или доме даже после развода.
- Если ребенок не является собственником. Тогда разделение квартиры будет происходить пополам, если она была приобретена за общие деньги в браке.
- Если ребенок является собственником. В таком случае дети тоже могут претендовать на свою долю жилищной площади. При этом следует учитывать, что детскую долю нельзя разделить между супругами, а она лишь добавляется к доле того родителя, с которым останется ребенок.
Ответственность за лишение ребенка доли в общем имуществе
Зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество без участия несовершеннолетних детей не так уж просто. За исполнением обязательств родителей внимательно наблюдает ряд государственных органов. Однако, если родитель, намеренно лишит своих детей права на приобретенное в собственность жилье, любое заинтересованное лицо, включая органы государственной власти (Опека, Пенсионный фонд), имеет право сообщить о факте нарушения прав несовершеннолетнего.
Например, если матери удалось оформить приобретенное на средства материнского капитала, без выделения доли в квартире детям, а в единоличную собственность и впоследствии его продать, такая сделка может быть признана недействительной и отменена в судебном порядке.
Итогом признания сделки недействительной будет: возврат денежных средств покупателю, а жилплощади – матери с последующим обязанием родителя оформить собственность в соответствии с ранее составленным обязательством.
Отдельного наказания за неисполнение обязательства по выделению долей несовершеннолетним детям законодательством не предусмотрено. К уголовной ответственности родитель может быть привлечен только в случае установления факта мошенничества. Отдельные факты нарушения прав несовершеннолетних вскрываются после плановых проверок органов прокуратуры, Опеки и попечительства, Пенсионного фонда РФ.