Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли продавать квартиру сейчас или подождать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В феврале я делала обширный обзор стоимости столичных квартир с упором на самые недорогие варианты. Если вкратце – нижняя ценовая планка пригодного для проживания московского жилья начинается от 200+ тыс. руб. за кв.м. Средняя стоимость – порядка 300-350 тыс. за кв.м. В целом налицо тенденция к снижению цен на вторичку, которая началась еще в прошлом году – цены упали примерно на 15%.
Реальные цены на квартиры в Москве на 2023 год
Впрочем, некоторые продавцы упорно делают вид, что не замечают перемен, и продолжают гнуть свою линию – объекты с ценой выше рынка подолгу висят на сайтах недвижимости, нередко вызывая неподдельный интерес – что же такого за такую цену предлагается. Спойлер – как правило, из удивительного только цена.
Предложений сейчас великое множество. Так, в Москве на вторичном рынке к продаже предлагается около 90 тыс. объектов, в Подмосковье чуть меньше, около 75 тыс. И тем, кто задумывается, стоит ли сейчас продавать квартиру, необходимо трезво оценить собственные входные данные в этот переполненный рынок и если уж выходить с предложением, так максимально привлекательным для покупателя. Но и не в убыток себе, конечно – во всем ищем разумную золотую середину.
Покупать или продавать квартиру в 2022 году?
Приобретать недвижимость в 2022 году стоит в первую очередь тем, у кого есть в этом потребность, считает Ольга Назарова. Обычно такое решение требует времени: покупатели заранее продумывают желаемую локацию, изучают цены, планировки и другие нюансы. Сейчас значительную долю спроса составляют достаточно молодые люди в возрасте от 22 до 39 лет. Самыми популярными у них являются варианты небольшой площади с полной отделкой — оптимальные при ограниченном бюджете.
По мнению Бориса Замского, медлить с покупкой в ожидании снижения цен не стоит. А вот дождаться уменьшения ипотечной ставки — логичный ход. Страховкой от возможных неприятностей при выплате жилищного кредита выступит рефинансирование. Получить его вполне реально, однако такую возможность и все условия лучше заранее обговорить с представителями банка.
История последних лет показывает, что банки всегда предлагают инструменты рефинансирования ипотеки. Может быть, не очень охотно банк возьмется рефинансировать свою собственную ипотеку, потому что для него это прямые потери. Но за ипотечного клиента банки соревнуются так же, как девелоперы соревнуются за покупателя жилья. Поэтому, если не рефинансируют ипотеку в банке, где она взята, ее рефинансируют в другом банке.
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.
B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;
📌 ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;
📌 paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;
📌 oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;
📌 cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;
📌 cpoки и cпocoб oплaты;
📌 взaимнyю выгoдy, дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.
К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Подведем итоги:
- В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
- Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
- С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
- Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
Первое преимущество ноября для продавцов: повышенный спрос на недвижимость в других городах и странах. Второе – перспектива продажи жилья, не слишком благоустроенного или требующего ремонта, а также в отдалённых районах с менее развитой инфраструктурой.
Факторы везения покупателей: высокие этажи, квартиры в домах вблизи дорог, автомагистралей и мостов.
Актуальные дни даты сделок с недвижимостью в ноябре: с 3 по 6; с 9 по 14; с 25 по 30.
Успешные дни для показов и рекламных объявлений о продаже или покупке имущества: с 1 по 4; 15-16; с 25 по 30 ноября.
Какие скидки на квартиры есть сейчас
Застройщики, как правило, не заинтересованы в том, чтобы жилье простаивало. Напротив, желательно продать его до ввода дома в эксплуатацию. Официально цены девелоперы не снижают, но рынок активно наводняется акциями и спецпредложениями, рассказывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.
По ее словам, с учетом дисконта на новые квартиры экономкласса в Москве в апреле 2023 года цены на них были на 10% ниже, чем до начала спецоперации на Украине. В комфорт-классе — на 5%. В среднем же цены, по которым квартиры в итоге продаются, ниже заявленных примерно на 7%, говорит эксперт.
По данным Руслана Сырцова из «Метриума», средний размер скидок на столичном рынке новостроек Москвы сегодня составляет 6%, а максимальный — 34%. В Новой Москве средний размер дисконта, который предлагают местные застройщики, увеличился до 4%, тогда как в конце 2022 года он составлял около 3,5%, добавляет Владимир Щекин.
В целом по России дисконт в среднем составляет 3–4%, отмечают в компании «Этажи».
Какие новостройки рассматривать
В качестве возможного варианта инвестиций в новостройки эксперты рекомендуют обратить внимание на новинки рынка с дисконтом. «Для инвестиций мы рекомендуем в большей степени обратиться к проектам на начальной стадии строительства и только вышедшие в реализацию. Такие проекты, понимая всю сложность текущей рыночной ситуации, для выдерживания темпов продаж и финмодели проекта, все чаще выходят с дисконтом от рынка, то есть предлагают наиболее выгодные цены в той или иной локации», — отметил директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Похожую тенденцию отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. По ее словам, новинки от застройщиков в последние месяцы выходят с большим дисконтом к среднерыночным значениям. По столичного региону в декабре этот разрыв составил 13% — максимальное значение в 2022 году. Еще летом такой дисконт был на уровне 5%, отметила эксперт. «Поэтому проще выбрать более бюджетные варианты и рассчитывать на дальнейший рост цен даже при высоком конкурентном окружении со строящимися проектами, вышедшими один-два года назад», — сказала она.
В пользу инвестирования в новостройки говорит большой объем предложения: в столичном регионе этот показатель за год вырос на 50%, в Петербургской агломерации — на 20%. Кроме того, на рынке новостроек сохраняется льготная ипотека. По оценкам ЦИАН, в среднем при первом взносе 20% и сроке кредита 25 лет данная программа позволяет компенсировать наценку до 25% к стоимости вторичного рынка. «Таким образом, инвестировать сейчас можно, но нужно проводить тщательный анализ выбранного проекта и не рассчитывать на высокую доходность прошлых лет», — отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Не только экономика России, но и ситуация в мире влияет на стоимость жилья. По данным экспертов, на рынок недвижимости в 2023 году основное влияние будут оказывать следующие факторы:
- стабилизация геополитической ситуации,
- продление льготной ипотеки даже на фоне падения цен на недвижимость,
- стимуляция спроса с помощью субсидированных ставок,
- мировая политическая ситуация.
Большую роль могла бы также сыграть в этом вопросе отмена западных санкций. Это вернет иностранных поставщиков строительных материалов на отечественный рынок, снизив себестоимость процесса строительства. Хотя аналитики считают такой сценарий маловероятным. Проблема в том, что даже если это случится, на налаживание производства в стране уйдет ещё не один год.
Власти РФ предпринимают шаги по стабилизации ситуации на рынке недвижимости. Вот что они анонсируют на 2023 год:
- увеличение материнского капитала до 12%,
- продление льготного ипотечного кредитования до лета 2024 г. с повышением годовой ставки на 1%,
- реализацию программы семейного ипотечного кредитования для семей с несовершеннолетними детьми.
Тенденция снижения стоимости объектов недвижимости уже наблюдается: показатели в некоторых регионах достигают 7%. На вторичном и первичном рынках имеет место торг, а также различные скидки (до 15 и до 30% соответственно).
К середине 2023 г. прогнозируется снижение цен минимум ещё на 10%. Обратная тенденция может наблюдаться только если геополитическая ситуация улучшится, для чего на данный момент предпосылок нет. Даже если стоимость будет падать не такими большими темпами, как сейчас, это все равно будет происходить. Система скидок может сделать этот процесс менее очевидным, без чего не обойтись продавцам уже построенных многоквартирных домов.
Укрепление курса рубля позволит снизиться себестоимости строительства. Материалы дешевеют, хотя и очень медленно (менее, чем на 1% в год). Количество поставщиков тоже растет, и строительство возобновляется.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
— С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен.
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать
Другой распространённый вопрос — что делать собственникам жилья, которые задумываются о его продаже. Для них новости неутешительные: пик ажиотажного спроса был в конце февраля — начале марта, но тогда многие владельцы недвижимости сняли свои объекты с продажи, решили переждать. Теперь же активность на вторичном рынке минимальная. Во-первых, из-за дорогой ипотеки на готовое жильё снизился интерес к таким вариантам. Во-вторых, многие в принципе предпочитают сейчас ничего не делать, оставить деньги в квадратных метрах и подождать до лучших времён. С начала года квартир в продаже на вторичном рынке стало на 40% меньше, а часть бывших продавцов временно перешла в сегмент аренды жилья.
Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от того, есть ли у вас план, что затем делать с деньгами. Если вы хотите купить новую квартиру (знаете, какую и где, понимаете, нужна ли вам ипотека и по какой ставке её получить), положить деньги на депозит или распорядиться ими как-то иначе, то можно выходить на рынок. Если просто был план продавать ещё до кризиса, но не успели, а сейчас чёткой стратегии нет, возможно, переждать и сдавать в аренду — лучший вариант.